La vacancia de centros de datos en Seúl alcanza el 1,1 %, pero las restricciones energéticas amenazan la próxima ola
La vacancia de centros de datos en Seúl cayó al 1,1 % en la primera mitad de 2026, dejando el mercado casi lleno pese a un aumento del 10 % en la capacidad. Solo Johor, Malasia, registró una tasa menor entre los principales mercados asiáticos analizados por Cushman & Wakefield. La comparación refleja una demanda sólida, pero también expone el problema central de Seúl. Los clientes quieren más capacidad de computación cerca de la capital coreana, mientras que asegurar energía y terrenos adecuados para el desarrollo sigue siendo difícil.
La capacidad operativa del área metropolitana de Seúl alcanzó los 663 megavatios durante el período. La vacancia de colocación, es decir, la capacidad terminada disponible para alquilar a múltiples clientes, cayó desde el 6,9 % al cierre de 2025. Estas cifras sugieren que las empresas de nube, las compañías y los operadores de IA absorbieron la nueva oferta más rápido de lo que los desarrolladores la entregaron.
Johor aporta el contraste decisivo. Combinó una tasa de vacancia inferior, del 0,7 %, con 1.110 megavatios ya operativos y una cartera de desarrollo que supera los 3.000 megavatios. Por tanto, Seúl está tensionada porque la demanda es fuerte y la nueva oferta enfrenta restricciones. Johor está tensionada mientras los desarrolladores construyen a una escala mucho mayor.
Esa diferencia importa más que la clasificación. Una baja vacancia beneficia a los operadores existentes en Seúl, pero puede limitar las opciones de los clientes y elevar el valor de los proyectos con electricidad asegurada. También presiona a Corea del Sur para conciliar sus ambiciones de IA con un sistema eléctrico ya concentrado alrededor de la región capital.
La vacancia de centros de datos en Seúl cayó mientras llegaba nueva capacidad
El cambio más importante no es la posición de Seúl en la clasificación. Es la velocidad con la que los clientes absorbieron la capacidad recién disponible.
La última actualización del mercado de APAC de Cushman & Wakefield cubre la primera mitad de 2026. Sitúa la capacidad operativa del área metropolitana de Seúl en 663 megavatios, un 10 % más que en el semestre anterior.
Al mismo tiempo, la vacancia se redujo del 6,9 % al 1,1 %. Una tasa de vacancia descendente durante una expansión significa que la demanda de arrendamiento superó la cantidad de espacio nuevo terminado y aún no comprometido.
Este resultado sigue a un crecimiento continuo durante 2025. El área metropolitana de Seúl contaba con 533 megavatios operativos en la primera mitad de ese año, según Cushman & Wakefield. La capacidad alcanzó los 601 megavatios al cierre del año, con una vacancia del 6,9 %.
Las cifras de 2026 indican que otros 62 megavatios entraron en operación en seis meses. Sin embargo, la proporción disponible para los clientes cayó 5,8 puntos porcentuales.
Una estimación simple de capacidad ilustra el cambio sin sustituir los datos por proyecto de la consultora. Aplicar las tasas de vacancia comunicadas sugiere que aproximadamente 41 megavatios estaban vacantes al cierre de 2025. El mismo cálculo deja unos siete megavatios vacantes en el mayor mercado de 2026.
Estas estimaciones son orientativas porque el inventario disponible puede variar según el edificio, la densidad de potencia, la fase de puesta en servicio y el estado contractual. Sin embargo, la magnitud del movimiento sigue siendo clara. Seúl añadió capacidad mientras su inventario disponible para arrendamiento inmediato se contrajo.
El mercado de centros de datos de Seúl también es más amplio que los límites administrativos de la ciudad. El área metropolitana de Seúl incluye importantes concentraciones en Incheon y la provincia de Gyeonggi, donde los operadores pueden atender a clientes de la región capital mientras buscan terrenos de mayor tamaño.
Esta geografía más amplia se ha vuelto esencial. La propia Seúl tiene terrenos costosos, parcelas adecuadas limitadas y competencia por la capacidad de la red eléctrica. Los desarrolladores distribuyen cada vez más las instalaciones por el área metropolitana en lugar de depender de un único núcleo dominante.
Este patrón ya apareció en la evaluación de Cushman & Wakefield para la primera mitad de 2025. Las áreas fuera de los clústeres establecidos representaban entonces el 32 % de la capacidad operativa y el 15 % de la cartera de desarrollo.
La descentralización dentro del área metropolitana de Seúl puede crear más opciones de desarrollo. No elimina la necesidad de capacidad de transmisión, aprobaciones de red, permisos locales y aceptación comunitaria.
La cifra actual de vacancia también requiere una interpretación cuidadosa. Mide la disponibilidad de colocación, no cada sala de servidores o instalación informática de propiedad privada en Corea del Sur. Los hyperscalers suelen construir o contratar capacidad dedicada que nunca entra en el mercado general de arrendamiento.
Por lo tanto, una tasa de vacancia de colocación del 1,1 % no significa que el 98,9 % de todos los centros de datos de Seúl esté ocupado. Significa que la capacidad disponible dentro del mercado comercial medido se ha vuelto excepcionalmente escasa.
Esta distinción importa para los compradores empresariales. Una empresa puede encontrar espacio en una instalación y aun así tener dificultades para obtener la densidad de potencia requerida, conexiones de red, derechos de expansión o un calendario de entrega adecuado.
No obstante, la cifra principal refleja un cambio real. El área metropolitana de Seúl pasó de ser un mercado ajustado a uno en el que la capacidad adecuada puede dejar de estar disponible mucho antes de que una instalación abra formalmente.
La demanda de IA y nube presiona la ventaja energética de Seúl
La escasez de Seúl refleja un choque entre una demanda digital concentrada y una red eléctrica que los responsables políticos quieren descentralizar.
Cushman & Wakefield atribuye el aumento de la actividad de selección de ubicaciones y arrendamiento principalmente a la expansión de los servicios de IA y nube. Ambas cargas de trabajo se benefician de conexiones eléctricas grandes y fiables, pero no generan requisitos de ubicación idénticos.
Las regiones de nube suelen necesitar proximidad a clientes empresariales, redes de telecomunicaciones y otras instalaciones. Estas conexiones respaldan una baja latencia y permiten que los datos se muevan entre zonas de disponibilidad.
El entrenamiento de IA puede ser más flexible respecto a la ubicación, especialmente cuando una carga de trabajo se ejecuta durante horas o días sin interacción constante de los usuarios. Sin embargo, los grandes clústeres de GPU demandan una cantidad considerable de electricidad y refrigeración especializada.
La inferencia de IA, que ejecuta un modelo entrenado cuando los usuarios envían solicitudes, crea otra disyuntiva de ubicación. Algunos servicios se benefician de estar cerca de grandes centros de población y empresariales. Otros pueden operar más lejos cuando pequeños retrasos son aceptables.
El área metropolitana de Seúl concentra sedes corporativas, instituciones financieras, empresas tecnológicas, organismos públicos y una gran parte de la población de Corea del Sur. Esa concentración hace que la región sea comercialmente atractiva incluso cuando la construcción se vuelve difícil.
La misma concentración genera presión sobre la red. Korea Electric Power Corporation afirma que la demanda de electricidad sigue concentrada en zonas como la región metropolitana de Seúl. Su estrategia de descentralización incluye tarifas regionales, energía distribuida, respuesta a la demanda y alternativas a la expansión convencional de la red.
Los centros de datos intensifican el desafío porque requieren energía fiable durante todo el día. Los operadores también necesitan sistemas de respaldo y suficiente capacidad de red para soportar equipos que los clientes esperan que funcionen de forma continua.
Conectar una instalación implica más que generar suficiente electricidad a nivel nacional. La energía debe llegar al sitio específico a través de subestaciones e infraestructura de transmisión con capacidad restante suficiente.
Por ello, un desarrollo propuesto puede enfrentar un largo retraso de conexión incluso cuando la generación total de Corea del Sur parece adecuada. Los cuellos de botella locales, la estabilidad de la red y las solicitudes de conexión competidoras determinan el calendario real.
El suelo añade otra restricción. Los grandes campus necesitan parcelas amplias, vías de acceso, corredores de servicios públicos y una separación adecuada respecto a usos vecinos sensibles. Estos requisitos son más difíciles de satisfacer en un área metropolitana densa.
Los elevados costos del suelo también afectan al diseño de las instalaciones. Los desarrolladores pueden construir verticalmente o buscar sitios más pequeños, mientras que los grandes despliegues de IA suelen favorecer campus que permitan una expansión por fases.
Estas condiciones ayudan a explicar por qué una baja tasa de vacancia en Seúl no es una señal automática de construcción ilimitada. La demanda puede justificar más capacidad sin que todos los sitios propuestos sean viables.
El gobierno ha intentado redirigir a los grandes consumidores de electricidad hacia regiones con mayor disponibilidad de red. Medidas anteriores permitían retrasar o rechazar el suministro eléctrico cuando las solicitudes superiores a cinco megavatios amenazaban la fiabilidad de la red.
Corea del Sur introdujo posteriormente evaluaciones de impacto en la red dentro de su marco de energía distribuida. Estas revisiones consideran cómo un gran proyecto afecta a la red eléctrica y a la región circundante.
El sistema ha recibido críticas de desarrolladores que consideran las aprobaciones como otro obstáculo para los proyectos en la región capital. El gobierno rebate las afirmaciones de que el proceso prohíbe de facto los nuevos centros de datos en el área de Seúl.
En una aclaración de agosto de 2025, el Ministerio de Comercio, Industria y Energía afirmó que 27 proyectos habían superado las evaluaciones hasta ese momento. Los desarrollos en la región capital representaban el 33 % de todas las aprobaciones y el 42 % de los casos aprobados de centros de datos.
Estas cifras muestran que las aprobaciones seguían siendo posibles. No garantizan que cada proyecto aprobado pueda asegurar terrenos, permisos, financiación, equipos y una conexión oportuna.
La Agencia Internacional de la Energía identificó los retrasos en el desarrollo de la transmisión y los desequilibrios regionales como desafíos energéticos importantes para Corea. Su revisión energética de Corea señala que Seúl tiene la mayor concentración nacional de consumo eléctrico y capacidad de transmisión.
Esto genera la presión definitoria sobre el mercado de centros de datos de Seúl. Los clientes prefieren la región capital por razones comerciales y de red. La política energética recompensa cada vez más los proyectos que se acercan a la generación eléctrica situada en otras regiones.
La vacancia de centros de datos en Seúl luce distinta junto a Johor
Johor demuestra que una baja vacancia puede coexistir con una construcción enorme, mientras que la baja vacancia de Seúl refleja una senda de suministro mucho más restringida.
La vacancia de colocación de Johor alcanzó el 0,7 % en la primera mitad de 2026. Esto la situó ligeramente por debajo del 1,1 % del área metropolitana de Seúl, pero la diferencia entre los mercados va mucho más allá de seis décimas de punto porcentual.
Johor tenía 1.110 megavatios operativos, 602 megavatios en construcción y 2.486 megavatios planificados. Su capacidad operativa y futura combinada alcanzó los 4.198 megavatios.
Los 663 megavatios de capacidad operativa del área metropolitana de Seúl eran considerables, pero se encontraban dentro de una economía urbana más madura y geográficamente restringida. Johor ofrecía a los desarrolladores sitios más grandes y acceso a la demanda que se extiende al otro lado de la frontera con Singapur.
Johor atrajo inicialmente atención como alternativa a Singapur, limitado por la disponibilidad de suelo. Desde entonces se ha convertido por derecho propio en un destino regional para campus de nube e IA a escala hyperscale.
Su escala creció con rapidez. La capacidad operativa aumentó en más de 212 megavatios durante la primera mitad de 2026, según las cifras de Cushman & Wakefield.
La vacancia aun así se redujo al 0,7 %. Esto sugiere que los clientes absorbieron las nuevas instalaciones casi de inmediato o se comprometieron con ellas antes de su finalización.
El prearrendamiento es fundamental para comprender la vacancia de los centros de datos modernos. Un edificio puede incorporarse al inventario operativo con la mayor parte o toda su capacidad ya contratada, dejando poco espacio visible en las estadísticas de mercado.
El modelo de desarrollo de Johor respalda grandes campus con múltiples fases. Los operadores pueden reservar terreno, construir un edificio inicial y añadir capacidad a medida que maduran las conexiones eléctricas y los compromisos de los clientes.
Seúl ofrece una propuesta de valor diferente. Su atractivo se basa en la proximidad a las empresas coreanas, una conectividad densa, operadores establecidos y cargas de trabajo que se benefician de una ubicación en la región capital.
Por lo tanto, ambos mercados no son sustitutos para todos los clientes. Trasladar una carga de trabajo financiera coreana a Malasia implica consideraciones de latencia, gobernanza de datos, resiliencia y operación que van más allá de los costos inmobiliarios.
Sin embargo, las empresas regionales de nube distribuyen la infraestructura entre distintas carteras. Un hyperscaler puede ubicar servicios sensibles a la latencia cerca de Seúl, mientras dirige parte del entrenamiento o del procesamiento regional hacia campus más grandes en otros lugares.
Esto convierte a Johor en un referente estratégico, no en un reemplazo directo. Demuestra lo que es posible cuando coinciden la disponibilidad de suelo, la planificación eléctrica y los grandes compromisos de clientes.
La comparación también expone un riesgo para Seúl. Un mercado puede seguir siendo atractivo y, aun así, perder inversión incremental que no requiere una ubicación coreana.
Los desarrolladores compararán naturalmente los plazos de conexión y la certidumbre de construcción. Si un mercado ofrece una vía de suministro eléctrico aprobada para un campus de varios edificios, esa certeza puede superar la ventaja de la proximidad a Seúl.
Johor también enfrenta sus propios límites. El rápido desarrollo aumenta la demanda de electricidad y agua, mientras que una amplia cartera de proyectos previstos puede generar exceso de oferta en el futuro si se debilitan los compromisos de los clientes.
La capacidad prevista no es capacidad terminada. Los proyectos pueden retrasarse, redimensionarse o cancelarse debido a la financiación, la infraestructura de red eléctrica, la disponibilidad de equipos o cambios en la demanda.
Su tasa de vacancia del 0,7% también describe la disponibilidad comercial actual, no el equilibrio final una vez que entren al mercado los proyectos previstos de 2.486 megavatios.
La cartera más pequeña de Seúl puede proteger la ocupación si la demanda sigue siendo sólida. También puede dejar a los clientes con muy pocas opciones e impulsar los despliegues hacia otras regiones coreanas.
El mercado más amplio de Asia-Pacífico se sitúa entre estos dos modelos. Cushman & Wakefield informó de 4,8 gigavatios en construcción y 21,7 gigavatios previstos en toda la región a mediados de 2026.
La vacancia regional descendió del 10,9% al 10,3% pese a las nuevas entregas. La demanda seguía absorbiendo capacidad en términos generales, aunque las condiciones variaban ampliamente entre ciudades.
JLL espera que la vacancia en Asia-Pacífico se mantenga cerca del 6,5% al 7% durante los próximos años. Su perspectiva regional señala que el 78% de los 4,8 gigavatios previstos para 2027 ya estaba prearrendado.
Esa previsión refuerza la relevancia del 1,1% de Seúl. El área metropolitana de Seúl presenta una escasez considerablemente mayor que el rango regional esperado, incluso antes de que se materialicen todas las proyecciones de demanda relacionadas con la IA.
Lo que no demuestra la tasa de vacancia del 1,1% de Seúl
Una tasa de vacancia cercana a cero confirma la escasez, pero no demuestra que cada instalación propuesta sea viable ni que todas las previsiones sobre IA se vayan a materializar.
La vacancia es una instantánea condicionada por el límite geográfico del mercado definido en el informe, las definiciones de inventario y la fecha de observación. No puede revelar la duración de cada contrato ni la utilización futura de cada inquilino.
A veces, los clientes reservan capacidad antes de que llegue por completo su demanda de cómputo. Pueden valorar la certeza porque el desarrollo de espacio adecuado para centros de datos tarda años.
Ese comportamiento puede reducir la vacancia reportada sin generar una utilización inmediata y total de los equipos. La capacidad eléctrica contratada y el consumo real de electricidad están relacionados, pero no son idénticos.
Las previsiones sobre IA añaden más incertidumbre. La demanda de entrenamiento e inferencia ha crecido, pero la eficiencia del hardware, la arquitectura de los modelos y la programación de cargas de trabajo siguen cambiando.
Un acelerador más eficiente puede completar la misma tarea con menos energía. Por el contrario, unos costos de cómputo más bajos pueden animar a los clientes a ejecutar más cargas de trabajo y compensar esos ahorros.
Los desarrolladores deben tomar decisiones de inversión a largo plazo mientras estas variables siguen sin resolverse. Un centro de datos construido hoy puede operar durante décadas, mientras que los diseños de servidores cambian en pocos años.
La densidad de potencia plantea otro problema de medición. Un megavatio disponible en una instalación antigua puede no satisfacer los requisitos de refrigeración o densidad de racks de un clúster moderno de IA.
Por ello, la vacancia nominal puede subestimar la escasez de capacidad preparada para IA. También puede sobrestimar la escasez para clientes con cargas de trabajo empresariales convencionales y requisitos de ubicación flexibles.
Las carteras de proyectos merecen una cautela similar. Los megavatios anunciados no son equivalentes a los megavatios operativos. Un plan necesita control del terreno, electricidad, permisos, financiación, capacidad de construcción y demanda de clientes.
El área metropolitana de Seúl también enfrenta preocupaciones de las comunidades. Los residentes han cuestionado algunas instalaciones propuestas por el ruido, los sistemas de refrigeración, la infraestructura eléctrica y los efectos ambientales percibidos.
No todas las objeciones tienen la misma base técnica. Aun así, la resistencia comunitaria puede retrasar permisos, aumentar los requisitos de diseño o detener proyectos, independientemente de la demanda regional.
Los proyectos de transmisión enfrentan su propia oposición. Un centro de datos puede asegurar un emplazamiento mientras la subestación o la línea eléctrica que lo abastece permanece retrasada.
La respuesta política de Corea del Sur reconoce este conflicto. El país quiere infraestructura adicional de IA, pero también busca distribuir la demanda eléctrica más allá de la región capitalina.
La Ley de Promoción de la Industria de Centros de Datos de IA hace más explícita esa dirección. El Ministerio de Ciencia y TIC de Corea del Sur afirma que la ley fue aprobada por la Asamblea Nacional en mayo de 2026.
La ley de centros de datos de IA introduce permisos coordinados y un mecanismo de plazos para las revisiones administrativas. También ofrece exenciones de evaluación de red para centros de datos de IA que cumplan los requisitos y estén fuera de la región capitalina.
La ley está programada para entrar en vigor en febrero de 2027. Sus incentivos regionales podrían hacer más competitivas las ubicaciones fuera de la capital, especialmente para proyectos que no requieren la menor latencia posible con Seúl.
Sin embargo, unos permisos más rápidos no pueden crear capacidad de transmisión de forma instantánea. Los desarrolladores siguen necesitando suministro eléctrico práctico, trabajadores cualificados, conectividad de fibra y contratos viables con clientes.
La legislación tampoco elimina el atractivo comercial de Seúl. Las empresas pueden seguir demandando instalaciones cerca de sus usuarios, oficinas y socios de red.
Un modelo distribuido es el resultado más probable. El área metropolitana de Seúl puede retener cargas de trabajo de alto valor y sensibles a la latencia, mientras otras regiones atraen campus de entrenamiento más grandes o proyectos que necesitan suelo abundante.
Esa división no está garantizada. Depende de que otras ubicaciones coreanas puedan ofrecer energía fiable y conectividad de red en plazos que coincidan con la demanda de los clientes.
Por tanto, la tasa de vacancia de Seúl debe interpretarse como evidencia de tensión actual, no como una promesa de escasez permanente. Identifica dónde existe presión, mientras deja sin resolver la próxima respuesta de la oferta.
Tres señales mostrarán si Seúl puede añadir capacidad
La próxima fase se decidirá por la capacidad entregada, la migración regional y si Johor absorbe su cartera mucho mayor.
La primera señal es la capacidad operativa y la vacancia del área metropolitana de Seúl en la próxima actualización semestral del mercado. Ambas cifras deben considerarse conjuntamente.
Si la capacidad aumenta de forma significativa mientras la vacancia se mantiene cerca del 1%, se reforzará el argumento a favor de una demanda duradera. Ese resultado mostraría que los clientes siguen absorbiendo nueva oferta pese al crecimiento de las entregas.
Si la vacancia aumenta con fuerza después de que abran varios proyectos, la escasez actual podría resultar parcialmente cíclica. También podría revelar que los inquilinos reservaron más capacidad de la que necesitaban de inmediato.
Una cifra de capacidad estable apuntaría a restricciones de oferta. En ese caso, la baja vacancia diría menos sobre una demanda acelerada y más sobre la dificultad de completar proyectos.
La segunda señal es cómo Corea del Sur implementa su ley de centros de datos de IA antes de febrero de 2027. La evidencia decisiva será la aprobación, conexión a la red, financiación y captación de clientes ancla por parte de proyectos reales fuera de la capital.
Los anuncios por sí solos no demostrarán un cambio regional exitoso. Los desarrolladores necesitan fechas creíbles de energización, que indiquen cuándo una instalación puede recibir energía operativa.
Si los proyectos fuera del área metropolitana de Seúl pasan de la planificación a la construcción, la estrategia de descentralización del gobierno ganará credibilidad. Reduciría la presión sobre la red de la región capitalina sin abandonar el crecimiento de la capacidad nacional de IA.
Si los clientes siguen insistiendo en ubicaciones cercanas a Seúl, los incentivos podrían ser insuficientes. Los responsables políticos afrontarían entonces una elección más difícil entre reforzar la red metropolitana y aceptar un crecimiento de capacidad más lento.
La distribución de los tipos de carga de trabajo también será importante. Los grandes campus de entrenamiento de IA ofrecen una prueba más sólida del desarrollo regional que las pequeñas instalaciones que atienden aplicaciones empresariales locales.
La tercera señal es la capacidad de Johor para absorber su cartera de desarrollo de 3.088 megavatios. Johor afronta esta prueba con apenas un 0,7% de vacancia y un importante interés de hyperscalers.
La continuidad del prearrendamiento reforzaría el argumento de que la demanda regional de IA y nube puede sostener una expansión extraordinaria. También aumentaría la presión sobre Seúl para mejorar la certidumbre del desarrollo.
Los retrasos, las cancelaciones o el aumento de la vacancia debilitarían esa conclusión. Sugerirían que incluso un mercado con terrenos favorables y grandes campus puede construir por delante de la demanda efectivamente materializada.
La trayectoria de Johor importa a los planificadores coreanos porque el capital destinado a infraestructura es móvil. Los operadores comparan los mercados asiáticos cuando las cargas de trabajo permiten flexibilidad geográfica.
Sin embargo, la soberanía de datos, la latencia, el diseño de red y las preferencias de los clientes impiden que estos mercados se conviertan en un único grupo intercambiable. Seúl conserva ventajas que Johor no puede replicar para todas las cargas de trabajo coreanas.
La cuestión central es si esas ventajas justifican esperar por electricidad escasa y emplazamientos difíciles. Los desarrolladores y compradores empresariales responderán mediante contratos, no clasificaciones.
Para los compradores, la respuesta práctica es evaluar la capacidad antes y analizar lo que oculta una cifra de vacancia. La densidad de potencia de una instalación, su compromiso de entrega, los derechos de expansión y las rutas de red pueden importar más que la disponibilidad nominal.
Para los responsables políticos, el reto es más amplio. Corea del Sur debe añadir la infraestructura de cómputo necesaria para su estrategia de IA sin profundizar el desequilibrio de la red en la región capitalina.
Para los operadores, la baja vacancia de centros de datos en Seúl crea hoy poder de fijación de precios y ventaja en los arrendamientos. También crea la obligación de demostrar que los proyectos contratados pueden recibir energía y abrir a tiempo.
Por tanto, la tasa del 1,1% de Seúl es tanto un logro como una advertencia. La demanda ha validado el mercado, pero la próxima etapa no puede depender únicamente de la escasez.
Siga la próxima entrega de capacidad, los primeros proyectos impulsados bajo incentivos regionales para IA y la absorción de la cartera de Johor. En conjunto, esas señales mostrarán si la escasez de Seúl se convierte en una ventaja duradera o en una limitación para las ambiciones de IA de Corea.
