JLL称数据中心稀缺正在提升现有容量的价值

JLL表示，尽管云计算和人工智能已推动建设多年，数据中心稀缺问题仍已到了关键节点。有限的电力供应、设备交付延迟以及已预租的容量，正使运营中的设施比尚未开发的选址更具价值。

这一转变意义重大，因为行业此前高度聚焦于新建超大规模园区。现有设施往往被视为老化基础设施，难以支持高密度AI系统。如今，已接入电网以及具备可信升级路径，可能比新建筑的优势更重要。

Google News收录的一篇Facilities Dive报道反映了这一变化。JLL的研究描述了一个可用容量稀缺、建设延误普遍存在、企业必须在部署前很早就预订空间的市场。Morningstar补充了一个重要限定：许多较旧设施在运行高密度AI工作负载前，仍需进行成本高昂的技术改造。

这并不意味着每位数据中心业主都会迎来简单的繁荣。具备供电条件的建筑正获得战略价值，但其冷却系统、配电系统和机架设计决定了这种价值能否支撑现代计算。市场奖励的是可用容量，而不只是建筑本身。

电力和设备延迟已改变市场

稀缺资源不再是空置建筑或前景可期的地块，而是能够按计划送达服务器的可靠电力容量。

JLL的全球展望预计，全球数据中心容量将从2025年的103吉瓦增长至2030年的200吉瓦，相当于14%的复合年增长率。

但同一份报告也显示，开发商为何无法将需求直接转化为已建成设施。在许多主要市场，新建50兆瓦项目的电网接入周期长达数年。根据JLL的市场比较，达拉斯面临的暂停期将延续至2028年。

电网接入是指向某个地点供电所需的公用事业审批和实体基础设施。没有它，即使建筑主体已经完工，也无法运行计算设备。当所需电力仍不可用时，土地所有权和建设进度几乎无法提供保障。

设备也成为另一项制约因素。JLL称，关键数据中心设备的全球平均交付周期为33周，仍比2020年前水平高出50%。美国平均周期为42周，比2019年水平高出83%。

变压器、发电机和开关设备位于公用事业供电与计算硬件之间。它们在电力到达服务器机架前完成转换、传输和保护。这些部件中任一环节的延迟，都可能拖慢一个原本已完工的项目。

JLL发现，2025年有57%的项目经历了至少三个月的延误。大型运营商的应对方式是为关键部件保留6至12个月的战略库存。较小的开发商和企业买家往往没有足够的采购规模来采取这一策略。

这些瓶颈出现之际，客户也在更早承诺租用空间。一份2025年容量分析显示，北美托管数据中心的空置率已降至2.3%。在若干最大市场，空置率已低于1%。

托管服务使多个客户能够在专业运营的设施内租用计算空间、电力、冷却和网络接入。它为企业提供了自行建设和维护场地之外的另一种选择。

该分析覆盖的在建项目中，近四分之三的容量已经预租。企业在预计使用容量前18至24个月便开始预订。实际上，买家必须在看到成品之前作出承诺。

这改变了现有设施的价值。一处正常运行的站点可以消除许可证、设备采购、施工和电网接入等方面长达数年的不确定性。即便是较旧的建筑，也能提供规划中园区无法保证的一项价值：启动日期。

供应紧张也推高了租金。JLL发现，尽管主要地区的库存持续扩张，北美数据中心租金在五年间上涨了50%。新增供应未能追上需求，因为云服务提供商和AI运营商迅速吸收了容量。

超大规模云服务商在这场竞争中贡献尤为显著。这些公司运营着规模极大的云平台和数据中心集群。其规模使其能够租下整栋建筑，或预订大块未来容量。

企业买家通常不需要同等规模的容量，但它们争夺的是同样的公用事业接入、施工劳动力和电力设备。一个超大规模云服务商的预订，足以移除大量容量，进而改变数十家较小客户可选的方案。

因此，市场为运营确定性赋予溢价。具备电力、网络连接和经验丰富团队的数据中心，可以在较新项目仍处于并网排队阶段时为客户提供服务。

但这并不意味着每一座旧数据中心都具有价值。它意味着时间、电力和升级潜力已成为估值的关键因素。

现有数据中心正在升值，但前提是能够升级

现有数据中心已成为战略资产，因为替代设施需要数年才能建成；但其物理限制仍决定了它们能够承载哪些工作负载。

JLL认为，数据中心很少会彻底过时。运营商可以分阶段更换服务器、网络设备、冷却系统和电力组件。其基础建筑结构通常能跨越多个技术周期继续使用。

计算设备的更换周期也与建筑不同。JLL表示，租户通常拥有自己的图形处理器、中央处理器和网络硬件。这些组件大约每五年便会经历一次加速升级周期。

这种分离对业主而言至关重要。当租户采用新一代处理器时，房东未必需要重建整处物业。业主需要确保拥有足够的电力、冷却、地板承重能力和配电容量，以支撑替换后的设备。

据JLL称，北美和欧洲运营商通常倾向于系统化改造，而非拆除较旧站点。亚太市场则更常选择性淘汰2015年前建成的设施。

改造是指对运营中的建筑进行调整，以支持新的技术要求。它可能包括更强的供电线路、液冷、新的备用系统或重新设计的机架布局。

现有站点具备多项初始优势。它可能已经拥有与公用事业公司的合作关系、光纤连接、安全管控、运营许可和训练有素的设施团队。这些条件在其他地方可能需要数年才能复制。

位置同样重要。许多成熟数据中心位于密集光纤线路和主要客户群附近。这些连接可支持无法容忍长网络延迟的工作负载，包括金融交易、医疗系统和交互式商业应用。

现有设施还可让企业逐步部署。公司可以先为试点项目预订数个机架，再根据需求测量结果扩容。这种方式降低了对一整栋新建筑作出承诺的执行风险。

不过，物理升级可能相当困难。Morningstar的AI基础设施研究发现，大多数传统托管设施并非为每机架超过20千瓦的密度而设计。

机架密度衡量一个服务器机柜内设备消耗的电力。更高密度能在更小空间内容纳更多计算能力，但也会产生更多热量，并需要更强的配电能力。

AI系统的功耗可能远高于传统企业服务器。训练大型模型需要图形处理器集群长时间协同运行。当应用程序为大量用户提供服务时，生产环境中的推理也会形成持续需求。

Morningstar预计，AI数据中心容量将增长六倍，并占美国总容量的64%。这一预测强化了升级的必要性，同时也凸显出现有基础设施需要进行多大程度的变革。

随着机架密度提高，风冷的效果会逐渐下降。风扇和冷空气能够处理一般企业系统，但密集部署的加速器会产生集中的热量。运营商正越来越多地采用液冷，通过处理器附近的冷却液带走热量。

液冷并非简单的设备替换。它可能需要新的管道、冷却液分配单元、泄漏检测、维护流程，以及对设施散热系统的改造。运营商必须在不干扰现有租户的前提下完成这些变更。

电力系统也面临类似难题。一处较旧设施可能拥有足够的公用事业总供电量，却缺乏支撑高密度机架所需的内部配电能力。升级开关设备或母线槽可能需要计划性停机和谨慎安排。

这使现有设施市场出现分化。具备供电条件且冷却系统可适应的建筑，能够相对迅速地支持新需求。缺乏灵活性的设施可能仍仅适合传统工作负载。

这些传统工作负载仍然重要。数据库、存储、网络、备份系统和业务应用并不都需要AI级别的机架密度。企业通常运营混合环境，而不是将每个系统都转换为图形处理器。

这种多样性支撑了较旧数据中心的价值。业主可以在升级区域部署高密度AI集群，同时在其他区域承载传统应用。他们还可以将最现代化的机房留给愿意为专业容量付费的客户。

关键衡量标准不是建筑的年龄，而是每个机架能获得多少可用电力、热量能以多高效率排出机房，以及运营商能够以多安全的方式改造这些系统。

企业部署正受到超大规模云服务商与AI专业厂商的双重挤压

供应短缺使企业技术团队直接与那些能预订更多容量、接受更长期合约并更快行动的买家竞争。

JLL报告称，截至2025年底，全球数据中心的入住率达到97%。该机构还发现，在建容量中已有77%承诺给租户。

这些数字挑战了“建设活动会自动造成供过于求”的看法。大量未来库存尚未开放便已有客户。企业若在项目完工后才开始寻找，可能会发现几乎没有有意义的选择。

据JLL称，超大规模云服务商占据全球数据中心空间的一半以上。它们的长期租约和强劲资产负债表使其成为有吸引力的租户。当一家大型云公司承诺租用容量后，业主便更容易为项目融资。

同样的偏好也给普通企业带来压力。地区性银行、制造商或医疗服务提供商可能只需要数兆瓦，而非整个园区。其需求可能在经济上很重要，但对大型开发项目融资的帮助较小。

AI 基础设施公司又增加了另一类需求来源。Neocloud 提供商为 AI 工作负载出租图形处理器容量，往往寻求高密度部署和快速交付。其业务依赖于让昂贵的处理器尽快投入使用。

JLL 数据中心战略副总裁 Sean Farney 在接受行业报道时表示，美国现有库存中，能够支撑真正 AI 高密度关键负载的比例不足 10%。他描述了围绕高功率密度环境的密集活动。

这一估算不应被视为通用的工程门槛。设施能力会因机房、机架和冷却设计而异。不过，它说明了同时具备运营状态与 AI 就绪密度的库存有多么稀缺。

企业面临三类广泛选择：租用托管空间、使用公有云服务，或将基础设施保留在自有场所。许多组织会在混合架构中结合这三种方式。

混合 IT 将应用部署在本地系统、托管设施和公有云之间。该模式让公司能够为每项工作负载匹配最符合其安全、性能和运营需求的环境。

稀缺性改变了这些决策。一家公司可能因性能可预测和控制力更强而偏好托管服务，但附近未必有合适容量可用。届时，组织要么接受更长的预留周期，要么转向其他市场，或加大云服务承诺。

转向次级市场可以降低空间竞争，但也可能增加网络延迟、使人员配置更复杂，并让系统远离用户或业务合作伙伴。

使用公有云容量可以避免建设项目，但并不能消除底层基础设施约束。云服务商仍需获得数据中心空间、电力、冷却能力和设备。其规模改变的是管理短缺的方式。

如果企业已经掌控合适的建筑和公用事业接入，本地扩容可能可行。然而，许多企业设施原本是为低密度服务器设计的，其电力和冷却系统可能需要与老旧托管站点相同的升级。

压力并不只来自 AI 工作负载。超大规模云服务商可能吸收企业原本用于常规数据库、存储或灾难恢复的容量。因此，由 AI 支出造成的短缺可能抬高成本，并延后无关的技术项目。

设施团队和技术团队必须更早协同规划。忽视电力容量的计算战略，可能在硬件采购开始前就已失败。反过来，基于历史机架密度制定的设施规划，也可能无法支撑下一代应用组合。

竞争也改变了签约方式。企业必须在软件需求尚未确定前作出承诺。它们可能预留超过当前使用需求的容量，因为等待意味着失去接入机会的风险。

这种行为会进一步强化稀缺性。提前预留会将未来容量从市场中移除，促使其他买家更早承诺。这就像排队：每个参与者都因为预期会延误而提前下单。

Google News 的报道常通过新园区公告来叙述数据中心热潮。对企业买家而言，更具影响的故事是：现有市场中灵活、短期可用的容量正在消失。

胜者并不必然是计算预算最大的组织，而是能够在首选空间消失前，将应用规划、容量预测、采购和设施工程衔接起来的买家。

升级逻辑仍面临技术和财务限制

稀缺性提升了现有设施的选择权价值，但无法消除结构性限制，也不能保证每项改造都能带来可接受的回报。

最有力的质疑在于传统数据中心与现代 AI 设备之间的不匹配。正在运行的电网接入具有价值，但设施未必能将足够电力输送到正确的位置。

Morningstar 指出，改造现有设施已被证明困难且成本高昂。该机构援引 Meta 在 2022 年取消多个开发中站点的扩建计划、转而推进新建项目的决定。

这一先例很重要，因为 Meta 拥有强大的工程资源。若大型平台选择采用新设计，较小运营商就不应假定每处遗留资产都能以经济合理的方式完成转换。

冷却是其中一项障碍。即使物业拥有充足的公用事业供电，高密度加速器机架也可能压垮采用风冷的机房。增加液冷可能需要改造整个机械系统，而不只是机架内部。

空间带来另一项约束。新管道、热交换器、水泵和配电设备都需要空间。老旧建筑可能几乎没有可用楼面面积，或层高不足。

结构承载能力同样可能限制改造。高密度计算机架和冷却设备会增加重量。为旧式服务器设计的楼板，可能需要加固后才能容纳新配置。

运营连续性让每一项变更都更困难。托管客户期望持续可用。运营商必须在运行中的设备周围安装新系统，谨慎安排维护，并在整个项目期间保持电力和冷却冗余。

短缺可能助长乐观的承保假设。买家可能在完成工程研究之前，就按未来 AI 容量为设施定价。如果公用事业、冷却厂或建筑结构无法支撑规划密度，预期价值可能迅速消失。

实现收入所需时间是这一风险的核心。GPU 在闲置期间会损失经济价值，因为更快的硬件仍在持续进入市场。即使设施最终启用，延迟的改造也可能削弱商业逻辑。

Farney 警告称，闲置硬件可能打破收入假设，并使再融资复杂化。这将实体建设风险直接与资本可得性联系起来。

融资条件进一步增加压力。拥有可靠租户的稳定运营数据中心可以吸引长期资本，而工程要求不确定的改造项目则更像开发风险。

JLL 预计，面向稳定运营数据中心资产的核心基金募集规模将在 2026 年超过 500 亿。该机构还预测，资产支持证券和商业抵押贷款支持证券将带来额外流动性。

这些资本流动有利于经过验证的收入来源和可信赖的运营商，但不意味着每一栋已通电建筑都能获得融资。投资者仍会审查租户质量、租约期限、升级成本和公用事业承诺。

地方阻力也是另一项不确定性。JLL 报告称，全国对数据中心的支持度与拟建设施附近的接受度之间存在 58 个百分点的差距。全国支持率达到 93%，而当地支持率仅为 35%。

社区已对电价、用水、噪声、土地利用和有限的本地就业机会提出担忧。现有设施可以规避部分许可风险，但重大扩建可能重新引发这些争议。

能源成本也可能削弱升级逻辑。JLL 的一项能源评估发现，六大主要市场的工业电价在 2019 年至 2024 年间上涨约 18%。

在主要市场，等待大型新电网接入的时间正接近五年。运营商已考虑现场发电、电池、购电协议和专用线路，以推动项目进展。

这些方法提高了排期灵活性，但也带来燃料、维护、许可和排放问题。现场供电并不等同于无限制的公用事业接入。

因此，数据中心所有者需要严格的技术尽职调查。在赋予 AI 溢价前，他们必须确认公用事业馈线、变电站、开关设备、冷却厂和结构系统的容量。

企业客户同样需要保持谨慎。服务商声称某站点已具备 AI 就绪能力时，应提供可衡量的机架密度、冷却规格、冗余设计、调试结果和可实现的交付时间表。

市场的逆转是真实的，但也有条件。现有容量之所以更有价值，是因为新增供应缓慢。只有工程师能将这一优势转化为可靠计算能力时，它才会持续具有价值。

三个信号将显示稀缺性是否继续偏向现有容量

电网交付、改造表现和企业租赁情况，将决定现有数据中心是否能继续保持相对于新建项目的优势。

第一个信号是电网接入的交付时间。JLL 的数据显示，电力获取已成为许多市场中决定工期的关键因素。排队时间缩短将削弱运营设施所附带的稀缺性溢价。

公用事业公司可以通过扩建变电站、输电线路、发电能力和并网人员配置来改善交付。监管机构也可以改变大型负载进入队列或支付升级费用的方式。

进展将因地区而异。全国性的改善无法帮助一家需要在某个都市区附近获得容量的企业。买家应考察公用事业层面的时间表，而非依赖宽泛的市场平均值。

如果接入时间仍接近数年，现有已通电站点将保持议价能力。开发商将继续寻求表后发电、电池储能和私营能源协议。

第二个信号是经过验证的改造表现。所有者需要证明，现有设施可以在不牺牲正常运行时间、效率或维护通道的情况下支撑更高密度机架。

有价值的证据包括已完成的冷却转换、测得的机架密度、调试结果，以及让客户硬件投入使用所需的时间。与正在运行的部署相比，已宣布的计划价值较低。

模块化设计可能改善改造的可行性。JLL 预计，模块化数据中心市场将从 2025 年的 110 亿扩大至 2030 年的 480 亿。

模块化数据中心采用工厂预制的电力、冷却或计算单元，由技术人员在运行站点进行组装。标准化生产可以减少现场劳动力，并缩短施工周期。

JLL 表示，模块化实施可能将物流成本降低 40%，并实现八周交付周期。这些估算仍属预测，但成功部署将强化现有已通电园区的优势。

模块化系统无法解决所有问题。它们仍需要土地、电力供应、冷却接口、许可和网络连接。其价值在于简化项目的部分环节，而非消除基础设施要求。

第三个信号是企业租赁在超大规模云服务商吸收容量中所占的份额。2025 年上半年，云服务商和技术提供商占北美租赁活动的近三分之二。

如果企业重新获得小规模、短期可用的容量，市场可能正在形成更健康的供给范围。这将支持混合基础设施，而不会迫使每家公司都转向大规模云服务承诺。

如果超大规模云服务商继续吸收大部分新增供应，企业买家将需要更早规划并采用更灵活的选址。现有企业数据中心也可能获得更多投资，因为替代它们仍然困难。

Morningstar 的公用事业预测预计，美国数据中心用电需求将从总用电量的 5% 上升至 2035 年的 34%。这一估计较为激进，应根据实际公用事业负载持续监测。

Morningstar还指出，可负担性和监管是重要风险。不断上升的基础设施成本可能引发对电价或公用事业利润的政治限制。即使技术需求依然强劲，这类应对措施也可能拖慢项目进展。

未来几个季度将揭示，该行业能否将已宣布的电力协议转化为实际运营容量。投资者应区分公用事业申请、开工建设、已完成连接和已通电的服务器机房。

企业买家应关注一组更务实的指标：确认的交付日期、可用机架密度、冷却兼容性以及扩容权利。如果无法支持预期硬件，名义容量意义不大。

Google News读者也应在这一点上超越对建设公告的关注。园区规划描述的是雄心；已通电容量描述的才是客户实际能够使用的资源。

现有数据中心如今正处于这一区别的核心。它们的电网接入带来了先发优势，但其技术限制也构成了一场考验。

对于设施负责人而言，眼下的行动很明确：在下一项计算项目进入采购阶段之前，审计当前的电力、冷却、网络和结构容量。

技术负责人也应同时将工作负载预测与设施需求联系起来。等到服务器到货才行动，会让基础设施规划沦为危机管理。

投资者应重视运营确定性，同时不要假设每一栋老旧建筑都能转型为AI设施。一项可信的升级计划需要工程证据、客户需求以及切实可行的调试时间表。

更大的问题在于，公用事业公司和开发商能否以快于企业消耗现有资源的速度交付新增容量。在此之前，已通电且具备适应能力的数据中心仍将异常珍贵。