Montgomery Township 禁止数据中心，前 J&J 园区面临再开发之争

尽管一项涉及前 Johnson & Johnson 382.72 英亩园区的工业开发申请仍在推进，Montgomery Township 官员仍通过禁止数据中心的决定登上了 Google News。6 月的投票将一场棘手的再开发纠纷，转变为地方对 AI 基础设施管控权的一次考验，也在该镇与 E. Kahn Development 之间划出了一条法律断层线。

开发商表示，Skillman 地块已经具备现代数据中心所需的电力、光纤、冷却设施和工业分区条件。镇领导人与居民看到的却是另一番景象：他们担心持续噪音、更高的用电需求、环境压力，以及一种仅能提供相对较少长期岗位的工业用途。

由于 Montgomery 此前曾考虑在同一地块建设数百套住宅，这场冲突显得更加尖锐。居民抵制了该方案，镇政府随后将该地块移出其保障性住房规划。如今，全面禁止数据中心，也威胁到这一地块原本仍可能采用的工业开发替代方案。

这并不只是又一场围绕不受欢迎建筑的争论。Montgomery 必须在审查一项据报道已被本镇官员认定为材料齐备的申请时，为全镇范围的禁令辩护。结果将显示，一旦 AI 基础设施进入正式土地用途审批程序，地方政府还能保有多大程度的影响力。

Montgomery 在申请已进入审批流程后禁止了数据中心

在一项大型工业再开发项目已进入地方审查程序之际，Montgomery 修改了规则。

2026 年 6 月 18 日，Montgomery Township Committee 一致通过了第 26-1779 号条例。根据镇政府官方条例及会议记录，该措施将数据中心和拘留中心列入全镇禁止用途。

此次投票之前，规划委员会于 6 月 8 日完成审查。根据镇政府发布的公共通知记录，该委员会认定拟议禁令与 Montgomery 的总体规划一致。

现行市政法规明确规定，数据中心在 Montgomery 全境范围内被特别禁止。其定义涵盖主要通过计算机和网络系统存储、管理或处理数字数据的设施。

时机的重要性不止于条例文字本身。E. Kahn Development 的律师 Craig Gianetti 告诉镇政府官员，位于 199 Grandview Road 的场地规划申请已在审理中，并称该申请已被认定为材料齐备。

这种程序状态并不等同于项目获批。通常而言，这意味着官员已收到足够的必要材料，可以开始实质审查。工程师、规划师、环境顾问和公众仍可对该方案提出质疑。

Gianetti 还表示，新禁令不应适用于正在审理的申请。不过，他警告称，任何因此获得的批准都可能变成既有不合规用途。

这类用途因早于分区调整而仍属合法，但其后的扩建或修改会变得更加困难。这一区别可能影响该地块的融资、分期开发和未来运营。

该物业本身规模异常庞大。2026 年 5 月的一份Somerset County Land Development Committee 报告确认，Grandview Road 与 County Route 601 交界处有 382.72 英亩土地。

前 J&J Skillman 园区内有两栋大型建筑、停车场、托育中心、太阳能板、雨水基础设施和一座污水处理设施。农田、林地、草甸和一条支流环绕着地块的部分区域。

该县报告将该项目称为 Grandview Industrial Center，并将其描述为一个既有企业园区，而非尚待首次开发的未开发农地。

这段历史让双方都拥有看似合理的论点。E. Kahn 可以称其希望再利用一处长期存在的工业物业；居民则可以回应，服务器园区的运营方式与实验室和办公室截然不同。

因此，镇政府的投票不只是确立了一项未来政策。它让一项新禁令与一份拥有大量既有基础设施的在审申请并置。这场碰撞将一项原本鲜为人知的土地用途事务推上 Google News，并引发更广泛的 AI 开发争论。

前 J&J 园区为工业而建，但未必适合 AI

该地块的工业历史增强了开发商的论据，却并未解决数据中心是否应设于此地的问题。

Johnson & Johnson 曾将 Skillman 园区用于消费品业务，包括一次性尿布制造。Kenvue 在从 J&J 分拆后继续使用该物业。

该园区数十年来一直采用有限制造业分区。允许的用途包括办公室、农场、研究实验室，以及不会造成显著场外影响的封闭式轻工业制造。

E. Kahn 于 2024 年 8 月提出工业再开发构想。开发商 Eli Kahn 表示，公司之所以推进该物业，是因为其现有分区和悠久的工业历史。

此后，镇政府探索了一项与 New Jersey 保障性住房义务相关的住宅替代方案。根据当地报道，该计划拟建设 417 套住宅，其中包括 70 套保障性住房。

反对意见很快出现。居民质疑交通、学校入学人数、应急服务、供水、环境影响，以及 Sourland 地区附近乡村风貌的流失。

在 2025 年 9 月的一次规划委员会会议上，Sourland Conservancy 董事会成员 Steve Bales 反对在该地区建设高密度住宅。开发商则回应称，其方案将划出 210 英亩作为开放空间。

这场交锋显示，Montgomery 没有轻松的再开发选择。住宅开发会带来一类成本，而传统工业建设则会带来另一类成本。

E. Kahn 表示，在 Montgomery 改变方向之前，公司已花费约 50 万美元制定住宅开发方案。这一数字来自开发商，尚未经过独立审计。

镇政府最终修改了住房规划，不再依赖 Kenvue 物业。E. Kahn 随后回归现有分区允许的工业开发路线。

在数据中心禁令出台前，双方关系已进入诉讼阶段。2025 年 11 月，规划委员会以缺乏管辖权为由驳回了 E. Kahn 提交的总体开发计划。

总体开发计划概述大型多阶段项目的开发顺序和总体设计。它可以为开发商提供更长期的保护，使其免受后续分区调整的影响。

Montgomery 表示，自己从未通过授权该程序的条例。因此，委员会认定其无权审理这份申请。

E. Kahn 在法庭上质疑这一立场。镇政府代表则坚持认为，开发商仍可通过既有的地方程序提交普通场地规划申请。

这段历史解释了为何当前纠纷不像首次分歧，更像一场持续较量中的又一次转折。双方都指责对方改变了实际可行的推进路径。

数据中心方案也利用了前企业园区遗留的基础设施。E. Kahn 建设总监 Peter Kilty 提到两条 69 千伏输电线路和一座现场变电站。

他还称，该地块拥有冗余供电线路，并可接入沿铁路基础设施附近铺设的光纤。这些说法尚未获得公开、独立的工程验证。

Kilty 表示，园区可设置大范围退界、景观土坡和隔音屏障。他认为，这些设施可以使设备与相邻物业保持距离。

开发商还指出，该地块现有封闭式循环冷却系统。该系统通过循环流体运行，而不是依靠蒸发持续消耗新鲜水。

封闭式循环冷却可以降低运营用水需求，但并不能消除电力需求、备用发电、施工影响或各种形式的用水。

这一细微差别正是争议的核心。Montgomery 要决定的并非土地是否曾支持工业用途，而是数据处理是否符合当地允许的开发强度与影响范围。

Google News 上的数据中心报道，核心其实是地方管控权

主要争议在于市政土地用途管理权与业主关于允许工业用途的主张之间的对立。

数据中心在分区法中处于复杂位置。它们从外观看似仓库，但其运营特征依赖电气设备、冷却、网络和备用电源。

较早的分区法规很少直接点名数据中心。因此，开发商可以主张数据处理类似办公室、研究设施、电信设施或封闭式制造业。

地方政府则面临相反的风险：若法规将某种合法土地用途排除在所有地点之外，可能引发其分区规划违法排他性的主张。

Montgomery 试图通过全面禁令消除这种模糊性。官员将该措施与本镇乡村—郊区特征及其对高强度基础设施的有限承载能力联系起来。

Gianetti 则认为，禁令过于一刀切。他要求委员会评估，严格的运营条件是否能够管控此类用途。

他的立场将监管视为中间道路。一项量身定制的条例可以应对噪音、退界、用水来源、电力容量、发电机测试、消防安全和环境监测等问题。

镇政府支持者拒绝了这一做法。他们认为，Montgomery 不应接受一种其基本运营需求与当地开发格局相冲突的用途。

Montgomery Environmental Commission 主席 Mary Reece 聚焦资源与生活质量问题。她还质疑，与数据中心占地规模相比，其创造的本地就业岗位数量是否足够。

The Watershed Institute 政策总监 Mike Pisauro 支持该禁令。他认为，这种用途可能带来显著的能源、用水、噪音和环境问题。

委员会站在这种预防性立场一边。在听取开发商、居民和环境倡导者的意见后，成员一致投票通过。

禁令的法律效力，部分取决于法院如何界定这项在审申请。提交日期、材料齐备认定和既得权，在审查期间发生分区调整时都可能至关重要。

New Jersey 的“申请时点”法规，N.J.S.A. 40:55D-10.5，通常规定，申请提交时有效的开发法规应适用于其审查，但随后涉及健康与公共安全的条例例外。不过，该保护的范围以及一份提交材料是否构成申请，都需要基于具体事实进行法律分析；New Jersey 法院在涉及该规则触发条件的诉讼中已强调这一点，包括*Jai Sai Ram, LLC v. Planning/Zoning Board of the Borough of South Toms River*。

公开记录尚未解决这些问题。它同样未能证明该申请已获得运营商、公共事业承诺或最终项目设计。

这一差距应当让双方的言辞都更加克制。数据中心申请不等于已经投入运营的园区，而镇政府的投票也未必是最终的法律结论。

原 J&J 场址令这场冲突尤为棘手。它并非一块没有公用设施或工业历史、纯粹投机开发的绿地。

它也不是一座与生态和住宅关切隔绝的空白工业园区。该物业毗邻 Sourland 地区附近的开放土地和水道。

因此，争议在于谁有权定义“延续性”。E. Kahn 认为，这是从一种封闭式工业用途向另一种用途的过渡。

镇政府则认为，能源需求、设备、噪声和社区收益都发生了质的变化。其条例认定，这一差异足以构成禁止该用途的理由。

通过 Google News 看到这一报道的读者，或许会在其他社区见过类似争论。地方政府越来越多地面对这类项目：其经济价值具有区域性甚至全国性，而影响却高度集中于本地。

电网跨越市政边界。AI 公司可以服务全球客户。然而，进出道路、发电机、变电站、水道和邻近住宅仍与某一个地点紧密相连。

这种不匹配造成了政治压力。Montgomery 承担了直接的土地利用风险，却只能获得更广泛经济收益中的一部分。

电力、水资源与噪声主张仍需独立检验

无论是一概而论的警告，还是开发商的陈述，都不能替代针对项目的工程证据。

数据中心需要稳定电力，为服务器、网络、冷却、安全系统及相关设备供电。备用发电机可在电网故障或设备维护期间维持服务。

然而，目前没有经核实的公开数字说明这座拟建设施预计需要多少兆瓦电力。申请项目的最终规模和计算密度仍不明确。

这一缺失的数字至关重要。对现有建筑进行低密度再利用，所产生的影响将不同于满载 AI 加速器的超大规模园区。

对水资源也应保持同样谨慎。E. Kahn 表示，现有的闭环系统将避免蒸发冷却通常伴随的大量耗水。

这一说法在技术上具有合理性，但并未回答所有问题。官员仍需要了解预计年用水量、峰值需求、维护损耗和紧急运行情境。

他们还需要知道，未来扩建是否仍会保留相同的冷却设计。基于一种配置作出的批准，不应在无声无息中授权更高强度的替代方案。

噪声同样需要严格审查。冷却风扇、变压器、电气设备和发电机测试都可能产生低频噪声，并传播至物业边界之外。

Kilty 表示，退距、设备布局、土堤、隔音墙和减振措施可以控制这些影响。这些工具很常见，但其效果取决于设计和执法。

可信的审查应模拟正常及紧急运行期间物业边界处的声响情况，同时设定可执行的夜间限值和独立监测机制。

空气质量主要取决于备用电源。柴油发电机在测试或停电期间可能排放氮氧化物和颗粒物污染。

公开记录并未说明计划配置的发电机数量、容量、燃料类型或测试安排，也未描述任何替代性的现场发电方案。

消防保护带来另一项技术问题。数据中心集中了高密度电气设备、电池、燃料系统以及专业灭火要求。

开发商应披露电池化学成分、隔离距离、应急计划以及与当地消防部门的协调情况。随后，Montgomery 需要具备能够检验这些方案的专业审查人员。

税收收入和就业也值得更细致的审视。数据中心可以扩大地方政府的商业税基，尤其是在相关物业本身已经具有较高评估价值的情况下。

但其长期工作人员通常少于大型办公或研究园区所需的人力。建设期就业规模可观，但属于临时性岗位。

双方都尚未发布针对当前提案的完整财政影响比较。公平的分析应比较税收、市政服务、学校影响、基础设施和长期就业。

这一比较还应纳入现实的替代方案。让大型园区部分闲置同样会带来财务、安全和维护后果。

住宅开发会增加居民、交通和公共服务需求。传统工业项目则可能增加卡车通行和新建筑。

保护性用途或机构再利用或许能降低运营强度，但需要可信的买家和融资支持。社区不能以一个假想的零影响选项来评估取舍。

镇政府的全面禁令绕过了大部分针对具体场址的分析。支持者认为这很审慎，因为某些影响是该用途固有的。

批评者则认为，这表明官员在检验设计之前就已决定结果。这一论点很可能影响法律与政治层面的争斗。

通过 Google News 看到这则报道的读者，应将已核实的事实与预测区分开来。该场址拥有重要电力基础设施，但其可用容量尚未获得公开认证。

园区配备闭环冷却系统，但最终项目的用水状况仍未经核实。该物业拥有广阔空间，但规模本身并不能保证获得充分保护。

最负责任的立场应当是有条件的。Montgomery 有正当理由进行审查，E. Kahn 也有正当理由要求举行针对具体项目的听证会。

Montgomery 的禁令反映出更广泛的 AI 基础设施反弹

AI 需求已让数据中心从鲜为人知的公用设施，变成显眼的政治议题。

生成式 AI 系统需要大型计算集群来进行训练和日常推理。推理是指用户使用 AI 服务时，系统生成答案的过程。

这些工作负载增加了对专用芯片、网络容量、电力和冷却的需求。开发商如今寻找同时具备土地、电力接入、光纤和有利审批条件的物业。

原企业园区能够满足其中多项要求。它们往往拥有变电站、冗余公用设施、安全基础设施、停车场和大型建筑。

即使尚未确认未来运营商的公开细节，这也使 Skillman 物业颇具吸引力。其现有系统降低了在未开发土地上起步所面临的一些障碍。

同样的特征也可能令居民不安。一处大型、用途灵活的工业物业，可能支持在其分区规划制定时从未设想过的用途。

Montgomery 并非唯一通过立法作出回应的地方。随着拟建设施不断出现，新泽西州各市镇已考虑禁令、暂停令或详细运营标准。

一些社区倾向于附条件批准。它们要求提供公用事业容量证明、水资源分析、噪声控制、发电机限制和消防安全计划。

另一些社区则认定当地条件无法承载这种用途。Montgomery 通过全镇范围的禁令，将自己置于第二类阵营。

这一决定反映了数据中心政治中更广泛的转变。曾经作为安静商业开发而受到欢迎的设施，如今面临有组织的质询：谁来为能源基础设施买单？

居民还会问，公用事业扩建是否会影响他们的账单。州监管机构和电网运营商必须在更大的服务区域内回应这些关切。

地方分区规划无法解决区域电力规划问题。它可以决定建筑建在哪里、如何运营，以及什么条件能够保护邻近土地。

这种划分形成了一个并不完善的政策体系。一个城镇可以拒绝某项设施，却无法降低其背后的计算需求。

项目可能只是迁往另一个电力充足、规则更宽松的市镇。即使本地影响消失，区域环境影响仍可能持续。

反过来，若仅因需求存在便接受每一个项目，接收项目的社区将几乎没有谈判能力。开发商将有动力寻求最容易获得批准的程序。

有价值的政策问题并不是 AI 基础设施是否应当存在，而是某项具体批准之前应当具备哪些证据和保障措施。

Montgomery 的条例给出了一个绝对答案。其委员会决定，无论具体设计如何，镇内都不应容纳任何数据中心。

这一立场如今将在原 J&J 园区接受严峻考验。与许多拟议场址相比，该地点拥有更强的工业历史和基础设施依据。

如果禁令在这里得以维持，其他市镇可能将全面禁止视为可行的规划工具。如果它被推翻，城镇可能转向更详细的绩效标准。

此案还揭示了地方发展政治中的一个棘手矛盾。居民反对高密度住房，而官员最终也拒绝了数据中心。

每项反对意见都有实质依据。然而，合在一起，它们缩小了业主对这一大型企业物业进行实际再利用的选择。

一个社区可以合理拒绝有害的方案。但它仍必须说明，哪些合规的再开发方案在经济和法律上仍然可行。

这正是为何这则 Google News 报道超越了一项条例本身。它提出的问题是：地方规划能否在保护社区特色的同时，为过时的企业园区提供现实的第二次生命。

三个信号将决定 Kenvue 场址的后续走向

下一阶段取决于法律地位、技术披露，以及该物业是否存在可信的替代方案。

第一个信号是规划委员会如何处理尚待审议的场址规划。其正式记录应澄清申请日期、完整性状态、拟议用途和适用的分区规则。

如果委员会依据此前的条例审查申请，开发商的立场将得到加强。届时，镇政府需根据技术和规划依据评估方案。

如果官员适用新的禁令，诉讼的可能性将上升。法院随后可能审查申请提交所享有的保护、市政权限以及禁令的合理性。

这场争议将建立在此前 Montgomery 拒绝审理总体开发计划所引发的诉讼之上，也会加深住房争论期间已显现的不信任。

第二个信号是独立的基础设施证据。E. Kahn 需要证明项目所需电力规模，以及公用事业公司能否可靠供电。

公众也需要详细的水资源、噪声、空气、交通、消防和财政分析。关于现代冷却或 AI 需求的笼统说法并不足够。

如果影响远低于常见阈值，经核实的数据可能会削弱镇政府的立场。如果提案需要大规模新增发电能力，或造成持续的场外影响，则可能强化禁令的依据。

项目规模尤其重要。当前公开讨论缺少经核实的服务器容量、兆瓦数、建设时间表和已确定的运营租户。

没有这些细节，居民争论的是一个类别，而非最终设施。这会让政治动员更容易，却让知情比较更加困难。

第三个信号是，任何替代性再利用是否会在财务上变得可信。E. Kahn 在不同阶段讨论过工业、住宅、混合用途、保护和开放空间等组成部分。

镇政府曾在修改其保障性住房计划前寻求建设 417 套住房。居民反对其密度、交通和环境影响。

工业替代方案如今面临数据中心禁令。传统办公空间的需求存在不确定性，而实验室或研究用途的再利用则需要专业租户。

据报道，现有的 South Building 仍将租给 Kenvue 至 2026 年底。这一期限可能会加大为该园区找到买家、租户或获得开发批准的压力。

通过协商达成方案仍有可能。各方可以考虑有限度地再利用现有建筑、设置可执行的用电上限、保留大面积缓冲区，并永久保护开放空间。

但这样的妥协需要建立在当前似乎十分稀缺的信任之上。它还要求该镇修改其一刀切的政策，或为其设立例外。

或者，其他买家也可能将该园区用于生命科学、科研、教育或传统轻型制造。园区的基础设施和区位价值并不局限于数据处理。

不过，官员不能想当然地认为会有买家以可接受的条件出现。据报道，早期的市政工作曾涉及州、县和经济发展机构，但未能引入替代企业。

通过 Google News 关注这场争议的读者，应重点留意正式文件，而非政治口号。规划文件将显示，该项目是否已超越概念性的工业开发选项。

公用事业通信将表明其电力方案是否现实。环境申报材料则将显示，现有基础设施是否确实能显著降低拟建设施的影响。

这场冲突最终要求 Montgomery 在三项目标之间取得平衡：保护居民、管控高强度开发，以及避免让一个大型企业园区陷入没有可行未来的境地。

全面禁止有助于实现前两个目标，但其本身无法解决第三个目标。

Montgomery 的选择影响的不只是一处房产。新泽西州各地的市政当局都在面对类似的矛盾：旧有分区条例的语言与新型计算基础设施之间存在脱节。

原 J&J 场地提供了一个异常清晰的测试案例。它已具备工业分区、大量公用设施、生态限制、周边居民，以及一家准备诉讼的开发商。

因此，下一项决定应当建立在完整记录的基础上。居民理应获得可执行的保护措施，而业主也理应得到对现有分区允许内容的透明说明。

对开发商、企业买家和 AI 用户而言，启示很直接：计算能力不仅取决于芯片、资本和电力，也取决于地方层面的同意。

要追踪这种同意，不能只依赖偶尔弹出的 Google News 提醒。应关注 Planning Board 的案件记录、待决诉讼，以及项目披露的工程资料。

这些记录将揭示，Montgomery 的禁令会成为持久模式，还是一场更长期法律谈判的开局。