首尔数据中心空置率降至 1.1%，但电力约束威胁下一轮扩张

2026 年上半年，首尔数据中心空置率降至 1.1%。尽管容量增长了 10%，市场仍几近满载。在 Cushman & Wakefield 跟踪的亚洲主要市场中，只有马来西亚柔佛的空置率更低。这一对比显示出强劲需求，也揭示了首尔的核心问题：客户希望在韩国首都附近获得更多算力，但电力和适合开发的场址仍难以获得。

同期，大首尔地区的运营容量达到 663 兆瓦。托管空置率——即已建成、可出租给多个客户的容量——较 2025 年末的 6.9% 大幅下降。这些数据表明，云计算公司、企业和 AI 运营商吸收新增供应的速度快于开发商交付新容量的速度。

柔佛提供了关键对照。该地区的空置率更低，为 0.7%，已投入运营的容量达 1,110 兆瓦，开发储备则超过 3,000 兆瓦。因此，首尔市场紧张，既因为需求强劲，也因为新增供应面临限制；而柔佛市场紧张的同时，开发商仍在以大得多的规模建设。

这种差异比排名本身更重要。低空置率有利于现有首尔运营商，但也可能限制客户选择，并提升已获得电力保障项目的价值。这还令韩国面临压力：其 AI 雄心需要与一个已高度集中于首都圈的电力系统相协调。

随着新增容量投用，首尔数据中心空置率下降

最重要的变化不是首尔的排名，而是客户吸收新近可用容量的速度。

Cushman & Wakefield 最新的 亚太市场更新报告覆盖了 2026 年上半年。报告显示，大首尔地区的运营容量为 663 兆瓦，较上半年增长 10%。

与此同时，空置率从 6.9% 收紧至 1.1%。在市场扩张期间空置率下降，意味着租赁需求超过了新建成、尚未签约的空间规模。

这一结果延续了 2025 年的持续增长。根据 Cushman & Wakefield 的数据，大首尔地区在当年上半年已有 533 兆瓦运营容量；到年末，容量达到 601 兆瓦，空置率为 6.9%。

2026 年的数据表明，六个月内又有 62 兆瓦投入运营。但可供客户使用的比例下降了 5.8 个百分点。

一项简单的容量估算说明了这一变化，但并不替代该咨询公司的项目级数据。按公布的空置率计算，2025 年末约有 41 兆瓦处于空置状态。采用同样的计算方法，在规模更大的 2026 年市场中，空置容量约为 7 兆瓦。

这些估算仅供参考，因为可用库存可能因建筑、电力密度、调试阶段和合同状态而异。不过，变化的规模依然清晰：首尔新增了容量，但可立即出租的库存却在收缩。

首尔数据中心市场的范围也超出了该市行政边界。大首尔地区包括仁川和京畿道的重要集群，运营商可在这些地区服务首都圈客户，同时寻求更大的场址。

这种更广泛的地理范围已变得不可或缺。首尔市内土地昂贵、合适地块有限，并且面临电网容量竞争。开发商正越来越多地将设施分布在整个都市圈，而非依赖单一主导集群。

这一模式已在 Cushman & Wakefield 对 2025 年上半年的评估中出现。当时，既有集群以外地区占运营容量的 32%，占开发储备的 15%。

大首尔地区内部的去中心化可以带来更多开发选择，但并不能消除对输电容量、电网审批、地方许可和社区接受度的需求。

当前的空置率也需要谨慎解读。它衡量的是托管服务的可用容量，而不是韩国所有服务器机房或私有计算设施。超大规模云服务商通常会自建或签约专用容量，这些容量不会进入一般租赁市场。

因此，1.1% 的托管空置率并不意味着首尔所有数据中心的 98.9% 都已被占用。它意味着，在被统计的商业市场中，可用容量已变得极为稀缺。

这一区别对企业买家很重要。一家公司可能在某个设施中找到空间，却仍难以获得所需的电力密度、网络连接、扩容权利或交付时间表。

不过，这一醒目的数字仍反映了真实转变。大首尔地区已从一个供应紧张的市场，转变为合适容量可能在设施正式启用前很久便已售罄的市场。

AI 和云计算需求正在挤压首尔的电力优势

首尔的稀缺性反映了高度集中的数字化需求与政策制定者希望去中心化的电网之间的碰撞。

Cushman & Wakefield 将场址选择和租赁活动的增加主要归因于 AI 与云服务的普及。这两类工作负载都受益于大规模、可靠的电力连接，但其选址要求并不完全相同。

云计算区域通常需要靠近企业客户、电信网络和其他设施。这些连接有助于降低延迟，并让数据能够在可用区之间流动。

AI 训练在选址方面可以更灵活，尤其是当工作负载会连续运行数小时或数天、无需持续用户交互时。然而，大型 GPU 集群需要大量电力和专门的冷却系统。

当用户提交请求时运行已训练模型的 AI 推理，则带来另一种选址权衡。部分服务受益于靠近主要人口和企业中心；在可接受较小延迟的情况下，另一些服务则可以部署得更远。

大首尔地区集中了企业总部、金融机构、科技公司、公共机构以及韩国很大一部分人口。即使建设变得困难，这种集中度仍使该地区在商业上具有吸引力。

同样的集中度也造成电网压力。韩国电力公社表示，电力需求仍集中在首都圈等地区。其去中心化战略包括区域电价、分布式能源、需求响应，以及替代传统网络扩建的方案。

数据中心加剧了这一挑战，因为它们全天都需要可靠供电。运营商还需要备用系统和足够的网络容量，以支持客户期望持续运行的设备。

连接一座设施不仅仅是全国范围内发电量足够的问题。电力必须通过具有足够剩余容量的变电站和输电基础设施，送达具体场址。

因此，即使韩国总发电能力看似充足，拟建项目仍可能面临漫长的接入延迟。当地瓶颈、网络稳定性和相互竞争的接入申请，共同决定实际进度。

土地又增加了一层限制。大型园区需要足够大的地块、进场道路、公用设施走廊，以及与敏感相邻用途之间的充分间隔。在人口密集的都市圈，这些条件更难满足。

高昂的土地成本也会影响设施设计。开发商可能建设垂直式设施或选择较小场址，而大型 AI 部署往往更偏好能够支持分期扩张的园区。

这些条件有助于解释，为什么首尔的低空置率并不自动意味着可以无限建设。需求能够支撑更多容量，但并不意味着每个拟议场址都切实可行。

政府一直试图将大型用电户引导至电网可用性更高的地区。早期措施规定，当超过 5 兆瓦的接入申请威胁到网络可靠性时，供电可能被延迟或拒绝。

韩国后来在其分布式能源框架下引入了电网影响评估。这些审查会评估大型项目对电力网络及周边地区的影响。

该制度受到开发商批评，他们认为审批为首都圈项目增添了另一道障碍。政府则否认该流程实际上禁止在首尔地区新建数据中心的说法。

在 2025 年 8 月的一份澄清说明中，产业通商资源部表示，截至当时已有 27 个项目通过评估。首都圈开发项目占全部获批项目的 33%，占获批数据中心项目的 42%。

这些数据表明，审批仍有可能获得通过。但它们并不能保证每个获批项目都能获得土地、许可、融资、设备以及及时的接入连接。

国际能源署指出，输电开发延误和区域失衡是韩国能源领域的重要挑战。其韩国能源评估指出，首尔拥有韩国规模最大的电力消费和输电容量集中区。

这构成了首尔数据中心市场的决定性压力。客户出于商业和网络原因偏好首都圈，而能源政策正越来越鼓励项目向其他发电资源更丰富的地区转移。

与柔佛相比，首尔数据中心空置率呈现不同含义

柔佛表明，低空置率可以与大规模建设并存；而首尔的低空置率反映的是一条受限得多的供应路径。

2026 年上半年，柔佛的托管空置率达到 0.7%。这一数字略低于大首尔地区的 1.1%，但两地市场之间的差异远不止 0.6 个百分点。

柔佛已有 1,110 兆瓦运营容量、602 兆瓦在建容量和 2,486 兆瓦规划容量。其运营与未来容量合计达到 4,198 兆瓦。

大首尔地区的 663 兆瓦运营容量已颇具规模，但其所处的是一个更成熟、地理限制也更多的城市经济体。柔佛为开发商提供了更大场址，并可承接跨越新加坡边境外溢的需求。

柔佛最初作为土地受限的新加坡的替代选择而受到关注。此后，它已凭自身实力成为超大规模云计算和 AI 园区的区域目的地。

其规模迅速扩大。根据 Cushman & Wakefield 的数据，2026 年上半年运营容量增加了超过 212 兆瓦。

空置率仍收紧至 0.7%。这表明客户几乎在新设施投入使用后立即将其吸收，或在完工前便已签约承诺使用。

预租是理解现代数据中心空置率的关键。一栋建筑可被计入运营库存时，其大部分或全部容量已签约，从而使市场统计中可见的空间所剩无几。

柔佛的发展模式支持拥有多个阶段的大型园区。运营商可以预留土地、建设首栋设施，并随着电力连接和客户承诺逐步成熟而增加容量。

首尔提供的是不同的价值主张。其吸引力在于靠近韩国企业、网络连接密集、拥有成熟运营商，以及适合受益于首都圈选址的工作负载。

因此，这两个市场并非对所有客户都可以相互替代。将韩国的金融业务负载迁移至马来西亚，除了房地产成本外，还涉及延迟、数据治理、韧性和运营等方面的考量。

不过，区域云服务公司会在其整体布局中配置基础设施。超大规模云服务商可以将对延迟敏感的服务部署在首尔附近，同时将部分训练或区域处理业务导向其他地区规模更大的园区。

这使得柔佛成为一个战略参照，而非直接替代方案。它展示了当可用土地、电力规划和大客户承诺形成合力时，能够实现怎样的发展。

这一比较也揭示了首尔面临的风险。一个市场可以继续保持吸引力，同时失去那些并不一定需要位于韩国的新增投资。

开发商自然会比较接电时间线和建设确定性。如果一个市场能够为多栋建筑组成的园区提供获批的供电路径，这种确定性可能比靠近首尔更有吸引力。

柔佛也面临自身的限制。快速发展会增加电力和用水需求，而庞大的规划项目储备一旦客户承诺减弱，也可能造成未来供给过剩。

规划容量并不等于已建成容量。项目可能因融资、电网基础设施、设备供应或需求变化而延期、缩减或取消。

其0.7%的空置率同样反映的是当前可商业租用的容量，而不是2,486兆瓦规划项目进入市场后的最终供需平衡。

如果需求持续强劲，首尔较小的项目储备可以支撑较高的入住率；但它也可能让客户选择过少，并将部署需求推向韩国其他地区。

更广泛的亚太市场则处于这两种模式之间。Cushman & Wakefield报告称，截至2026年年中，亚太地区有4.8吉瓦容量在建，另有21.7吉瓦处于规划阶段。

尽管新增项目陆续交付，区域空置率仍从10.9%降至10.3%。整体而言，需求仍在吸收新增容量，但各城市之间的情况差异很大。

JLL预计，未来几年亚太地区空置率将维持在约6.5%至7%。其区域展望指出，到2027年预计交付的4.8吉瓦容量中，78%已被预租。

这一预测进一步凸显了首尔1.1%空置率的重要性。即便所有与AI相关的需求预测尚未完全兑现，大首尔地区的供应紧张程度也明显高于预期的区域区间。

首尔1.1%的空置率并不能证明什么

接近零的空置率证实了稀缺性，但并不能证明每个拟建设施都具备可行性，也不能证明所有AI预测都会实现。

空置率只是一个快照，受报告市场边界、存量定义和观察日期影响。它无法揭示每份合同的期限，也无法反映每个租户未来的实际利用率。

客户有时会在计算需求完全到来之前预留容量。由于合适的数据中心空间需要多年才能开发完成，他们可能更看重确定性。

这种行为可以降低报告中的空置率，却未必立即带来设备的满负荷使用。已签约的电力容量与实际用电量相关，但并不相同。

AI预测带来了更多不确定性。训练和推理需求确实增长，但硬件效率、模型架构和工作负载调度仍在持续变化。

效率更高的加速器可以用更少的能源完成同一任务。反过来，计算成本下降也可能促使客户运行更多工作负载，从而抵消这些节省。

在这些变量尚未明朗时，开发商必须作出长期投资决策。今天建设的数据中心可能运行数十年，而服务器设计可能几年内就会变化。

功率密度带来了另一个衡量问题。旧设施中可用的1兆瓦容量，可能无法满足现代AI集群对制冷或机架密度的要求。

因此，表面上的空置率可能低估AI就绪容量的稀缺程度；对于拥有传统企业工作负载、且选址要求较灵活的客户，它也可能高估稀缺性。

项目储备同样需要谨慎看待。已宣布的兆瓦数并不等同于正在运行的兆瓦数。一个项目需要具备土地控制权、电力、许可、融资、施工能力和客户需求。

大首尔地区同样面临社区担忧。居民曾就噪音、冷却系统、电力基础设施及其感知中的环境影响，对部分拟建设施提出质疑。

并非每项反对意见都基于相同的技术依据。不过，无论区域需求如何，社区阻力都可能拖延许可、提高设计要求，或直接叫停项目。

输电项目也面临自身的阻力。数据中心可能已获得场址，但为其供电的变电站或输电线路仍可能延误。

韩国的政策回应承认了这一矛盾。该国希望增加AI基础设施，但也希望将电力需求分散至首都圈以外。

《AI数据中心产业促进法》让这一方向更加明确。韩国科学与信息通信技术部表示，该法案于2026年5月在国会获得通过。

这项AI数据中心法引入协调许可机制，并为行政审查设定期限机制。它还为符合条件、位于首都圈以外的AI数据中心提供电网评估豁免。

该法计划于2027年2月生效。其区域激励措施可能提升非首都圈地区的竞争力，尤其适用于不要求尽可能低的首尔延迟的项目。

然而，更快的许可并不能立即创造输电容量。开发商仍需具备实际可交付的电力、熟练劳动力、光纤连接和可行的客户合同。

这项立法也无法抹去首尔的商业吸引力。企业可能仍会要求设施靠近其用户、办公室和网络合作伙伴。

更可能的结果是分布式模式。大首尔地区可以保留高价值、对延迟敏感的工作负载，而其他地区则吸引更大的训练园区或需要充足土地的项目。

这种分工并非必然。它取决于韩国其他地区能否按与客户需求相匹配的时间表，提供可靠的电力和网络连接。

因此，首尔的空置率应被理解为当前供应紧张的证据，而非永久稀缺的承诺。它指出了压力所在，但下一轮供应如何响应仍未有定论。

三项信号将显示首尔能否新增供应

下一阶段将取决于已交付容量、区域迁移，以及柔佛能否消化其规模大得多的项目储备。

第一项信号是下一次半年度市场更新中大首尔地区的运营容量和空置率。这两个数字必须结合起来看。

如果容量显著增加，而空置率仍接近1%，则持续需求的依据会更强。这将表明，即使交付规模扩大，客户仍在不断吸收新增供应。

如果多个项目开业后空置率大幅上升，当前的短缺可能部分只是周期性的。它也可能显示，租户预留的容量超过了其立即所需。

如果容量数据持平，则可能指向供应限制。在这种情况下，低空置率反映的将更多是项目完成的难度，而非需求加速增长。

第二项信号是韩国如何在2027年2月前落实其AI数据中心法。关键证据将是实际的非首都圈项目是否获得批准、电网连接、融资和锚定客户。

仅靠公告无法证明区域转移成功。开发商需要可信的送电日期，即设施何时可以获得运营所需电力。

如果大首尔地区以外的项目从规划阶段进入建设阶段，政府的去中心化战略就更具可信度。这将缓解首都圈电网压力，同时不放弃全国AI算力增长。

如果客户仍坚持首尔周边选址，激励措施可能不足。届时，决策者将面临更艰难的选择：加强都市圈电网，或接受更慢的容量增长。

工作负载类型的分布也很重要。大型AI训练园区比服务本地企业应用的小型设施，更能检验区域发展的成效。

第三项信号是柔佛消化其3,088兆瓦开发项目储备的能力。柔佛以仅0.7%的空置率和显著的超大规模客户兴趣进入这场考验。

持续预租将强化一种观点：区域AI和云需求能够支撑如此大规模的扩张。这也将增加首尔改善开发确定性的压力。

延误、取消或空置率上升则会削弱这一结论。它们将表明，即使拥有有利土地条件和大型园区的市场，也可能在实际需求兑现之前过度建设。

柔佛的发展轨迹对韩国规划者至关重要，因为基础设施资本具有流动性。当工作负载允许地理位置保持灵活时，运营商会比较亚洲各地市场。

但数据主权、延迟、网络设计和客户偏好，使这些市场无法成为一个可相互替换的统一池。对于每一种韩国工作负载，首尔仍保有柔佛无法复制的优势。

核心问题是，这些优势是否足以让客户接受等待稀缺电力和难以获取的场址。开发商和企业买家将通过合同，而非排名，给出答案。

对于买家而言，实际应对方式是更早评估容量，并审视空置率数据掩盖的信息。设施的功率密度、交付承诺、扩容权和网络路由，可能比名义可用容量更重要。

对于决策者而言，挑战更为广泛。韩国必须在不加剧首都圈电网失衡的前提下，建设其AI战略所需的计算基础设施。

对于运营商而言，首尔数据中心的低空置率如今带来了定价和租赁优势；同时，它也带来了证明已签约项目能够获得供电并按时开业的责任。

因此，首尔1.1%的空置率既是一项成就，也是一则警告。需求已验证这个市场，但下一阶段不能只依赖稀缺性。

关注下一次容量交付、首批在区域AI激励政策下推进的项目，以及柔佛对其项目储备的消化情况。这些信号共同将显示，首尔的短缺会成为持久优势，还是韩国AI雄心的制约。