Digital Realty 的 AI 需求创下纪录，但积压订单提高了执行难度

尽管公司的租赁结构发生明显变化，Digital Realty 的 AI 需求在 2026 年第二季度再次创下纪录。规模不超过一兆瓦的部署及互连业务，为 Digital Realty 带来了 1.08 亿美元的权益份额签约额。这一类别首次突破 1 亿美元。

更重要的并非又一项关于 AI 将消耗更多算力的预测。Digital Realty 目前已拥有已签署的承诺、创纪录的积压订单，以及在季度结束后完成的两笔重大超大规模租赁。公司还在今年第二次上调了全年运营指引。

这种进展带来了更严峻的考验。已签约的租赁必须转化为具备可用电力、完成建设、接入网络并开始付费的数据中心机房。Digital Realty 的积压订单提供了罕见的收入可见性，但也使公司面临仅靠签约额无法解决的延误风险。

Equinix 提供了最清晰的竞争参照。该公司同样报告了更强劲的签约额、创纪录的互连业务活动以及更高的 2026 年业绩指引。两家运营商都受益于客户为云服务、企业工作负载和人工智能寻求基础设施。

因此，正在形成的竞争并不只是看谁能签下最大的 AI 租约，而是看哪家运营商能在不削弱回报或过度扩张资产负债表的前提下，将需求转化为已通电的容量。

Digital Realty 签约额揭示更广泛的需求转变

本季度最重要的纪录来自较小规模的部署和连接业务，而非一个庞大的 AI 园区。

Digital Realty 在第二季度签署的租约，预计将在全资口径下于完全起租后产生 3.07 亿美元的年化 GAAP 基础租金。其权益份额为 2.08 亿美元。公司的第二季度业绩显示，其中 8,800 万美元来自零至一兆瓦的部署，另有 2,000 万美元来自互连业务。

互连是指在数据中心内部或不同数据中心之间，公司、网络和云平台之间的直接连接。这些连接可帮助客户传输数据，而无需将每次交换都经由公共互联网路由。

这两个类别合计占 Digital Realty 季度签约额权益份额的 52%。公司还新增了 142 个客户标识。这一组合之所以重要，是因为较小规模的部署和网络连接能够使收入来源多元化，减少对少数超大型超大规模租户的依赖。

这一结果延续了强劲的第一季度表现。Digital Realty 此前报告称，来自相同零至一兆瓦及互连类别的签约额为 9,800 万美元。在第二季度超越该数字之前，这一数据已是纪录。

不过，季度总签约额较异常强劲的第一季度有所下降。Digital Realty 第一季度在全资口径下签约额达 7.07 亿美元，其中包括其历史上最大的超大规模租约。公司在这些签约额中的权益份额为 4.23 亿美元。

这一对比有助于区分信号与标题。第二季度并未创下公司整体签约额纪录，而是在较小容量和互连业务板块创下纪录，同时维持了全平台范围内可观的租赁活动。

这一差异支持对 Digital Realty AI 需求作出更平衡的解读。客户不仅在预订大规模训练集群，也在将工作负载部署得更靠近网络、云接入点、数据源和其他公司。

AI 推理有助于解释这种组合为何可能重要。推理是利用训练完成的模型生成答案、分类或预测的过程。与训练不同，随着应用触达更多用户，推理可以在许多地点进行。

Digital Realty 将其资产组合定位于三项相互连接的业务：托管和互连、超大规模容量以及私募资本。第二季度数据表明，需求正覆盖这三项业务，而非局限于大型单租户设施。

公司 7 月的租赁活动进一步强化了这一解读。季度结束后，Digital Realty 签署了两笔超大规模租约，在全资口径下对应 4.10 亿美元的年化 GAAP 基础租金。其权益份额为 2.05 亿美元。

这些协议表明，当较小规模签约额成为季度焦点时，大规模需求并未消失。相反，公司进入第三季度时，已有证据显示其容量范围两端均存在需求。

上调的 Digital Realty 指引不只是反映 AI 乐观情绪

更高的指引赋予签约故事财务分量，尽管多项非经常性项目令标题利润的比较变得复杂。

Digital Realty 将 2026 年 Core Funds From Operations 指引（不含净激励收益）上调至每股 8.15 至 8.20 美元。Core FFO 是一种房地产现金流指标，会对物业折旧及部分非核心影响等项目调整净利润。

公司在 2026 年初给出的指引为每股 7.90 至 8.00 美元。第一季度后，该区间上调至每股 8.00 至 8.10 美元，随后又在 7 月再次上调。

按固定汇率计算、不含净激励收益的 Core FFO 指引也有所提高。新的区间为每股 8.10 至 8.15 美元，高于最初每股 7.90 至 8.00 美元的预期。

不含激励收益的收入指引上调至 68.5 亿至 69.5 亿美元。Digital Realty 年初预计为 66 亿至 67 亿美元。

公司还将调整后 EBITDA 指引上调至 37.5 亿至 38.5 亿美元。其 2 月给出的区间为 36 亿至 37 亿美元。

这些修订是在第二季度实现 19 亿美元营收之后作出的。营收环比增长 18%，较上年同期增长 29%。调整后 EBITDA 达到 9.78 亿美元，较上一季度增长 6%，同比增长 19%。

不含净激励收益的 Core FFO 为每股 2.13 美元，第一季度为 2.04 美元，一年前为 1.87 美元。

投资者仍应区分基础经营表现与交易相关收入。Digital Realty 确认了 1.88 亿美元净激励收益，相关收益来自三个合资数据中心的开发与租赁。激励收益是管理合伙人在投资达到约定业绩条件后可能获得的激励性分配。

公司还确认了一笔税后 9,400 万美元的保险和解金，涉及此前披露的一项 2024 年事项。其中约 2,700 万美元作为业务中断赔偿计入 Core FFO，而财产损失赔偿款则被排除在外。

Digital Realty 在发布修订后指引时采用的首选指标剔除了净激励收益。这一剔除使该指引更适合评估经常性经营表现，但并未消除非 GAAP 指标所涉及的所有判断。

续租定价提供了另一项经营信号。第二季度续租的现金租金费率上涨 25.4%，而 GAAP 续租费率上涨 32%。管理层随后将全年现金续租费率假设上调至 9% 至 11%。

这些涨幅表明，受限的容量和客户需求正在支撑现有空间更强的经济效益。它们也降低了增长完全依赖新建项目的必要性。

不过，更高的续租费率并不能证明 AI 产生了每一美元的增量收入。Digital Realty 服务于云平台、网络提供商、软件公司、金融机构及其他企业。管理层在描述需求环境时，将云、数字化转型和 AI 合并讨论。

最具依据的结论更为收窄。Digital Realty 的 AI 需求正在推动更强劲的租赁表现，而更广泛的云和互连需求则正在改善现有资产组合的经济效益。

Digital Realty 的 AI 需求正成为一场转化能力测试

创纪录的积压订单将客户兴趣转化为已签约的可见性，但在设施准备完毕并开始起租之前，仍不会成为收入。

截至 6 月底，Digital Realty 在全资口径下已签署但尚未起租的租约对应 19 亿美元年化 GAAP 基础租金。其权益份额为 14 亿美元，高于 3 月底约 10 亿美元的水平。

积压订单包含客户已预订但尚未开始使用的容量合同。特别是在客户于设施建成前签约时，这一数字可以为未来收入提供可见性。

但这也带来了交付义务。Digital Realty 表示，第二季度租约从签署到合同起租的加权平均期限为九个月。第一季度的平均期限为 19 个月，部分反映了其最大超大规模协议的规模。

更短的第二季度期限应使更大部分的新签约额更早转化为收入。不过，整体积压订单包含分布在数年内起租的承诺，实际起租日期也可能发生变化。

截至 6 月底，Digital Realty 约有 1,402 兆瓦容量在建，较 2025 年 12 月增长 82%。根据公司的季度申报文件，其中约 54%已预租。

预租降低了需求风险，因为客户在项目开业前便已作出承诺。但这也提高了建设或公用事业延误的后果。若容量缺乏电力、制冷、设备或最终审批，已签约的租户便无法开始付费。

公司的开发管线延伸至当前在建项目之外。其业绩材料显示，未来开发容量约为 9 吉瓦，已安装容量约为 3 吉瓦。未来资产组合中超过 5 吉瓦位于至少具备 100 兆瓦可建设容量的地点。

Digital Realty 还在堪萨斯城地区新增了两吉瓦的潜在容量。该地点为云和 AI 部署提供了另一个市场，但原始开发容量并不等同于可立即获得的电力。

这一区别界定了增长故事背后的核心机制。客户需求带来签约额。签约额支持建设和融资决策。竣工设施将积压订单转化为租金，而接入网络的客户随后还能带来额外的互连收入。

任何一个环节的失败都会延迟转化。公用事业公司可能推迟送电。设备供应商可能错过交付进度。建设成本可能上升。即使合同提供一定保障，客户仍可能调整部署计划。

Digital Realty 预计将在 2026 年剩余时间内投入 28 亿至 33 亿美元用于资本项目。公司还报告称，截至 6 月 30 日，未履行的建设承诺约为 41 亿美元，其中包括可报销金额。

公司预计在建项目的稳定现金收益率为 11.5%。该估算基于预期投资成本和预测运营收入，其中包含对未来市场状况的假设。Digital Realty 明确警告称，实际成本、竣工时间和收益率可能有所不同。

这就是为什么不应将 Digital Realty 创纪录的预订量视为最终成果。它们是一项多年转化流程的起点，其中设有可衡量的运营检查节点。

对客户而言，这一过程影响的不只是房东的盈利。AI 基础设施采购方需要确信，已预留的计算环境能够在其部署计划要求的时间获得充足的电力、网络接入和制冷能力。

对于评估基础设施公告的知识工作者而言，区分预订量与已投运容量至关重要。可搜索的 AI knowledge base 能帮助团队在监管文件、技术计划和供应商更新中持续保留这些区别。

Equinix 同样面临互联容量之争

Digital Realty 的业绩显示出强劲的执行力，但并不意味着某一家运营商已独自占据 AI 基础设施需求市场。

Equinix 报告称，其第二季度年化总预订量同比增长 23%。该公司称，这是其预订量第二高的季度，并表示这一表现推动积压订单达到创纪录水平。

Equinix 在本季度还新增了创纪录的 9,700 个净互连连接。月度经常性收入按报告口径及经标准化的固定汇率口径均增长 11%。

与 Digital Realty 一样，Equinix 上调了全年业绩指引。其季度公告提到了更强劲的需求、预订量、预租表现和执行力。

这些相似的业绩使 Equinix 成为本报道中最具参考价值的主要竞争对手。两家公司都运营大型全球平台，提供托管和连接服务，并支持云计算与 AI 部署。两者均将创纪录的积压订单作为未来增长的佐证。

两者的资产组合并不完全相同。Digital Realty 强调从较小规模的托管部署到大型超大规模园区的连续布局。该公司还通过合资企业和私募资本在分摊开发投资的同时推进扩张。

Equinix 则建立了密度尤为高的互连平台，服务企业、网络运营商和云服务提供商。其创纪录的季度新增连接量凸显了计算系统、数据与用户之间近距离部署的重要性。

AI 工作负载可能会强化两种路径。大型模型训练会支撑对高容量设施的需求；企业采用和推理则可能提升对靠近现有网络和企业数据的分布式基础设施的需求。

因此，竞争压力体现在多个层面。运营商必须在客户需要之前 확보电力和土地；必须为建设提供资金，同时避免资本成本压垮回报；还必须在能让客户接入有价值网络和交易对手的地点建设设施。

Digital Realty 在零至一兆瓦和互连类别中创纪录的预订量，正回应了最后一项要求。该数据表明，随着 AI 从集中式训练走向生产环境应用，其互联设施能够参与其中。

不过，Equinix 创纪录的互连新增量显示，这一机会存在激烈竞争。客户也可以通过云服务提供商、专业 AI 基础设施公司，或其他大型数据中心业主运营的设施进行部署。

另一项竞争问题涉及资本效率。超大规模租约能够带来长期合同收入，但相关设施需要大量前期投资。较小规模的托管部署可能具有不同的利润率，也可能带来更多网络相关收入机会。

Digital Realty 的战略私募资本业务试图连接这两种模式。该公司可与合作伙伴共同开发大型资产、赚取费用并循环利用资本，同时保留对运营表现的风险敞口。

第二季度期间，Digital Realty 同意收购专注于数字基础设施的投资公司 Columbia Capital。该交易预计在完成后将使其资产管理规模扩大至约 $9 billion，但仍须获得监管批准并满足其他条件。

Digital Realty 还提高了其在北弗吉尼亚三处已完全出租的超大规模设施中的持股比例。这些投资增加了对既有容量的运营风险敞口，而非等待每个新项目完工。

这些举措均不能确立永久领先地位。Equinix 同样在扩张，报告了更强的预租表现，并上调了长期展望。竞争胜负将取决于转化速度、网络密度、客户留存率和投入资本回报率。

创纪录积压订单并不保证什么

对 Digital Realty 前景的最大挑战并非当前需求疲软，而是按时交付容量在实体和财务层面的难度。

电力是首要制约因素。AI 服务器会在每个设施内集中产生大量计算和制冷需求。一块合适的土地，只有在公用事业公司能够提供可靠电力后，才能成为可用的数据中心容量。

国际能源署预计，服务于数据中心的发电量将从 2024 年的 460 太瓦时增至 2030 年的逾 1,000 太瓦时。其能源展望将 AI 列为核心需求驱动因素，同时强调效率和采用速度仍存在不确定性。

这种增长并不会均匀分布。数据中心集中在具备网络连接、客户、土地和熟练劳动力的市场。当地电网的限制可能比一个国家整体可用电力更为重要。

Digital Realty 的监管申报文件将电力可用性和连接中断列为重大风险。公司还警告称，开发延误、成本超支、竞争加剧、客户集中度以及对外部融资的依赖均构成风险。

这些披露对于上市数据中心公司而言属于常规内容，但与当前积压订单直接相关。Digital Realty 必须交付已在建设中的 1,402 兆瓦容量，同时为规模更大的未来项目储备做好准备。

资本是第二项制约因素。Digital Realty 报告称，2026 年上半年资本支出为 $1.63 billion，不包括间接成本。其中，开发项目约占 $1.48 billion。

2026 年剩余支出计划可能随需求、融资可得性和租赁结果而调整。更高的利率或疲软的资本市场可能改变回报表现，尤其是在项目需要多年投资后才能达到稳定运营状态时。

该公司已利用合资企业、资产出售、股权发行和债务为扩张提供资金。这些选择可以延长其开发周期，但每种方式都伴随所有权、稀释、杠杆或执行复杂度方面的权衡。

客户集中度带来另一项不确定性。大型超大规模协议可提供可观的合同收入，但少数租户可能影响项目的经济效益。某个主要客户 AI 战略的变化可能影响未来租赁，即使现有合同仍可执行。

还存在计量问题。Digital Realty 并未披露 AI 专项预订量与传统云计算或企业需求之间的完整划分。其设施通常支持多种工作负载类型，客户也可能随时间重新分配容量用途。

这种模糊性并不会否定增长。它限制了观察者将每项纪录完全归因于生成式 AI 的把握程度。更广泛的证据支持数字基础设施需求上升，而 AI 是重要推动因素，但并非唯一原因。

续约价差也值得谨慎看待。25.4% 的现金增幅对房东而言是有利的，但单个季度可能反映到期租约的时间安排和构成。投资者需要观察多个报告期，才能假定这一节奏代表可持续的年度常态。

积压订单增长也有类似局限。只有在起租时间表仍具可信度时，增长的积压订单才能增强收入可见性。延误可能将预期租金推迟到后续期间，但不一定意味着合同取消。

公司上调的 Digital Realty 指引表明，管理层预计运营动能将在 2026 年克服这些压力。但这并不能消除延伸至单个财年之外的建设、电力、融资或归因风险。

三项信号将决定下一步走向

Digital Realty AI 需求的下一阶段，将通过积压订单转化、已通电建设项目以及可在不同客户规模中复制的租赁表现来衡量。

第一项信号是已签租约转化为开始确认收入的进展。Digital Realty 的下一份季度报告应显示有多少积压订单已投入服务，以及预计起租日期是否发生变化。

健康的转化表现将强化管理层关于积压订单支撑多年增长的说法。若积压订单增长却伴随反复延误，即使新预订量仍然强劲，也会削弱这一论点。

读者应关注 Digital Realty 在积压订单中的份额，而不只是全资持有口径的数据。合资企业使公司能够高效扩张，但归属于 Digital Realty 的份额更能反映其直接经济参与程度。

第二项信号是建设交付。公司应披露开发中兆瓦数、预租率、预期稳定收益率以及剩余资本需求的变化。

建设中容量在 2025 年 12 月至 2026 年 6 月间增长 82%。在规模更大的资产组合中维持建设进度，将考验采购、承包商、公用事业公司和内部项目管理能力。

电力可用性尤其值得关注。有关土地或可建设容量的公告，其意义不及明确的通电时间表。公用事业承诺和已建成变电站比理论上的场地储备更具证明力。

第三项信号是租赁结构。Digital Realty 应证明，其创纪录的小规模部署和互连业务能够与超大规模需求并行持续。

若零至一兆瓦部署和互连业务的预订量再度超过 $100 million，将强化推理业务的论点。这将表明，与 AI 相关的基础设施需求正在扩展至孤立的训练园区之外。

重新回到高度集中的超大规模租赁并不必然意味着疲软。不过，这会使业务多元化的论点更不确定，并加大市场对大客户风险敞口的关注。

Equinix 的业绩也应纳入同一监测框架。若两家公司持续录得创纪录的互连活动，将支持这样一种观点：企业 AI 采用需要互联、分布式的基础设施。

这一比较还将揭示 Digital Realty 是获得了独特的发展动能，还是仅参与了一轮广泛的市场上行。所有运营商的强劲数据可以证实行业需求，但未必能确定明确的赢家。

投资者应将上调后的指引视为近期运营基准。达到修订后的收入和 Core FFO 区间，将支持管理层的执行叙事。若再次上调，则将进一步证明续约定价和租约起租表现超出此前预期。

若未达到该区间，则需要更仔细地审视时间安排。原因可能是容量交付延迟、客户部署放缓、融资压力，或与 AI 需求无关的运营问题。

对于企业技术团队而言，实际问题是可用性。庞大的行业积压订单意味着，采购方应评估容量能够在何时、何地真正交付，而不只是比较哪家供应商宣布了规模最大的全球项目储备。

团队可以使用结构化的知识工作流，持续比较供应商文件、公用事业里程碑、容量排期，以及不断变化的部署假设。

Digital Realty 已经通过了需求检验。客户正围绕超大规模、托管和互联类别签署租约，管理层也已两度上调其 2026 年展望。

更艰难的考验始于签约之后。Digital Realty 能否按计划为容量通电、维持预期回报，并将创纪录的积压订单转化为持续性租金收入？

这一转化将决定当前围绕 Digital Realty 的 AI 需求叙事，究竟代表着可持续的基础设施增长，还是合同与已完工容量之间的暂时缺口。请关注下一次积压订单变动、建设进展更新以及租赁结构。这三项信号结合起来，将比又一个创纪录的标题提供更清晰的答案。