JLL、データセンター不足が既存容量の価値を押し上げていると指摘

JLLによると、クラウドコンピューティングと人工知能に後押しされた長年の建設ラッシュにもかかわらず、データセンター不足は決定的な局面に達している。限られた電力、機器の調達遅延、事前賃貸済みの容量により、稼働中の施設は未開発用地よりも価値を増している。

この逆転は重要だ。業界はこれまで、新たなハイパースケール・キャンパスに大きく注力してきた。既存施設は、高密度なAIシステムへの対応に苦慮する老朽インフラと見なされがちだった。だが現在では、稼働可能な系統接続と信頼できるアップグレード計画は、新築建物の利点を上回り得る。

Google Newsで取り上げられたFacilities Diveの報道は、この変化を捉えている。JLLの調査は、利用可能な容量が不足し、建設遅延が依然として一般的で、企業が導入よりかなり前からスペースを確保しなければならない市場を描いている。Morningstarは重要な留保も示している。多くの古い施設は、高密度なAIワークロードを稼働させる前に高額な技術的改修を必要とする。

その結果、すべてのデータセンター所有者にとって単純な追い風となるわけではない。電力を確保した建物は戦略的価値を高めているが、冷却システム、配電設備、ラック設計が、その価値で最新のコンピューティングを支えられるかを左右する。市場が評価しているのは建物そのものではなく、実際に利用できる容量だ。

電力と機器の遅延が市場を変えた

不足している資源は、もはや空の建物や有望な土地ではない。予定どおりにサーバーへ届けられる、信頼性の高い電力容量である。

JLLの世界市場見通しによると、世界のデータセンター容量は2025年の103ギガワットから2030年には200ギガワットへ拡大する見通しだ。これは年平均成長率14%に相当する。

しかし同じ報告書は、開発事業者が需要を完成済み施設へ直接転換できない理由も示している。新規50メガワット案件の系統接続までのリードタイムは、多くの主要市場で数年に及ぶ。JLLの市場比較によれば、ダラスでは2028年まで続く停止局面に直面している。

系統接続とは、ある拠点に電力を供給するために必要な電力会社の承認と物理インフラを指す。これがなければ、建物の外殻が完成していてもコンピューティング機器は稼働できない。必要な電力が利用できない場合、土地の所有権や建設の進捗はほとんど保護にならない。

機器も別の制約となっている。JLLは、重要なデータセンター機器の世界平均リードタイムが33週間だと報告している。これは依然として2020年以前の水準を50%上回る。米国では平均42週間で、2019年水準より83%長かった。

変圧器、発電機、開閉装置は、電力会社の供給とコンピューティング機器の間に位置する。これらはサーバーラックに届く前の電力を変換、配分、保護する。これらの部品のいずれかで遅延が生じれば、ほかは完成しているプロジェクトでも足止めされ得る。

JLLは、2025年に案件の57%が少なくとも3か月の遅延を経験したとした。大手事業者はこれに対応し、不可欠な部品について6～12か月分の戦略在庫を維持している。小規模な開発事業者や企業の購入者には、こうした戦略を採る購買規模がないことが多い。

こうしたボトルネックは、顧客がより早い段階でスペースを確保するなかで生じている。2025年の容量分析では、北米のコロケーション空室率が2.3%まで低下したと報告された。最大規模の市場のいくつかでは空室率が1%を下回った。

コロケーションでは、複数の顧客が専門的に運営される施設内でコンピューティングスペース、電力、冷却、ネットワーク接続を借りる。企業にとって、自社拠点を建設・維持する代替手段となる。

この分析が対象とした建設パイプラインのほぼ4分の3は、すでに事前賃貸されていた。企業は利用予定の18～24か月前に容量を確保していた。実質的に、買い手は完成品を見る前に契約しなければならなかった。

これは既存施設の価値を変える。稼働中の拠点は、許認可、機器調達、建設、系統接続に伴う数年単位の不確実性を取り除ける。古い建物であっても、計画段階のキャンパスには保証できないものを提供できる。すなわち、稼働開始日だ。

供給逼迫は賃料も押し上げている。JLLによると、北米のデータセンター賃料は主要地域で在庫が増加したにもかかわらず、5年間で50%上昇した。クラウドプロバイダーとAI事業者が容量を迅速に吸収したため、新規供給は需要に追いつかなかった。

ハイパースケーラーはその競争に大きく寄与した。これらの企業は非常に大規模なクラウドプラットフォームとデータセンター群を運営している。その規模により、建物全体を借りるか、将来の容量を大きな単位で確保できる。

企業の購入者が同じ規模を必要とすることはめったにない。だが、同じ電力会社の接続、建設労働力、電気機器をめぐって競争している。ハイパースケーラーの予約は、数十の小規模顧客が利用できる選択肢を変えるのに十分な容量を取り除き得る。

そのため市場は、運用上の確実性にプレミアムを付けている。電力、接続性、経験豊富なスタッフを備えるデータセンターは、新しいプロジェクトが系統接続待ちの列にとどまる間にも顧客へサービスを提供できる。

だからといって、すべての古いデータセンターに価値があるわけではない。時間、電力、アップグレードの可能性が、評価の中心的な要素になっているということだ。

既存データセンターは価値を高めるが、アップグレード可能であることが条件

既存データセンターは、代替に何年もかかるため戦略的資産となっているが、受け入れ可能なワークロードは依然として物理的な制約で決まる。

JLLは、データセンターが完全に陳腐化することはめったにないと主張する。事業者はサーバー、ネットワーク機器、冷却システム、電気部品を段階的に交換できる。基礎となる建物の外殻は、複数の技術世代にわたって役立つ場合が多い。

コンピューティング機器の更新サイクルも、建物とは異なる。JLLによれば、テナントは通常、グラフィックスプロセッサー、中央処理装置、ネットワークハードウェアを所有している。これらの部品は、およそ5年という加速された周期で更新される。

この分離は所有者にとって重要だ。テナントが新しいプロセッサーを導入するたびに、貸主が物件全体を再建する必要は必ずしもない。交換機器を支えられるだけの電力、冷却、床耐荷重、配電容量があればよい。

JLLによると、北米と欧州の事業者は一般に、古い拠点を解体するよりも計画的な改修を選好してきた。アジア太平洋市場では、2015年以前に建設された施設に対して選択的な廃止がより多く用いられている。

改修とは、稼働中の建物を新しい技術要件に対応させるための変更を指す。より強力な電力供給、液冷、新たなバックアップシステム、再設計されたラックレイアウトなどが含まれる。

既存拠点にはいくつかの利点がある。すでに電力会社との関係、光ファイバー接続、セキュリティ管理、運用許可、訓練を受けた施設チームを持っている可能性がある。こうした要素を別の場所で再現するには何年もかかり得る。

立地も重要だ。確立されたデータセンターの多くは、高密度の光ファイバールートや主要顧客の近くに位置する。こうした接続は、金融取引、医療システム、双方向型の業務アプリケーションなど、長いネットワーク遅延を許容できないワークロードを支える。

既存施設は企業の段階的な導入も可能にする。企業はパイロット用途として数ラックを確保し、需要を測定した後に拡張できる。この方法は、建物全体にコミットする実行リスクを減らす。

ただし、物理的な改修は難しい場合がある。MorningstarのAIインフラ調査では、従来型コロケーション施設の大半は、ラック当たり20キロワットを超える密度向けには設計されていなかったとされた。

ラック密度は、1台のサーバーキャビネット内の機器が消費する電力を測る。密度が高いほど、より小さいスペースに多くのコンピューティングを詰め込めるが、発熱量も増え、より強力な配電が必要になる。

AIシステムは、従来の企業向けサーバーをはるかに上回る電力を必要とし得る。大規模モデルの訓練では、グラフィックスプロセッサーのクラスターを長時間にわたり連携稼働させる。本番推論でも、アプリケーションが多数のユーザーにサービスを提供する際には継続的な需要が生じる。

Morningstarは、AI向けデータセンター容量が6倍に増加し、米国の容量の64%を占めると予想している。この予測はアップグレードの必要性を強める一方、既存インフラがどれほど大きく変わらなければならないかも浮き彫りにする。

ラック密度の上昇に伴い、空冷の効果は低下する。ファンと冷却空気は通常の企業システムを扱えるが、高密度に詰め込まれたアクセラレーターは集中した熱を発生させる。事業者は、プロセッサー近くの冷却液を通じて熱を移動させる液冷の採用を増やしている。

液冷は単純な機器交換ではない。新たな配管、冷却液分配ユニット、漏水検知、保守手順、施設の放熱システム変更が必要になることがある。事業者は既存テナントを妨げずに、こうした変更を完了しなければならない。

電気システムにも同様の難しさがある。古い施設では、電力会社からの総供給量は十分でも、高密度ラックに必要な内部配電が不足している場合がある。開閉装置やバスウェイの改修には、計画的な停止と慎重な工程管理が求められることがある。

これにより、既存施設の間で市場は二分される。電力の準備が整い、冷却を柔軟に変更できる建物は、新たな需要に比較的迅速に対応できる。柔軟性の低い施設は、従来型ワークロードにしか適さないままとなる可能性がある。

それでも、従来型ワークロードは重要だ。データベース、ストレージ、ネットワーキング、バックアップシステム、業務アプリケーションのすべてが、AIレベルのラック密度を必要とするわけではない。企業は、すべてのシステムをグラフィックスプロセッサーへ転換するのではなく、混在環境を運用することが多い。

この多様性が古いデータセンターを支える。所有者は、アップグレード済みの区画に高密度AIクラスターを配置しつつ、別の場所で従来型アプリケーションに対応できる。また、より新しいホールを、特殊な容量に対価を支払う顧客向けに確保することもできる。

重要な指標は建物の築年数ではない。各ラックにどれだけの有効な電力が届くか、熱がどれだけ効率よく室外へ排出されるか、事業者がそれらのシステムをどれだけ安全に変更できるかである。

企業の導入はハイパースケーラーとAI専門事業者の間で圧迫されている

供給不足により、企業のテクノロジーチームは、より大きな容量を確保でき、より長い契約を受け入れ、より速く動ける買い手と直接競争することになる。

JLLは、2025年末時点の世界のデータセンター稼働率が97%だったと報告した。また、建設中の容量の77%はすでにテナントにコミットされていたという。

これらの数値は、建設活動が自動的に供給過剰市場を生むという考えに疑問を投げかける。将来の在庫の多くは、稼働開始前から顧客を確保している。完成後に探し始める企業にとって、有意な選択肢はほとんど残されていない可能性がある。

JLLによると、ハイパースケーラーは世界のデータセンター空間の半分超を占めている。長期リースと強固なバランスシートは、魅力的なテナントにしている。大手クラウド企業が容量をコミットすれば、所有者はプロジェクト資金をより容易に調達できる。

同じ選好は一般企業に圧力をかける。地域銀行、製造業者、医療提供者は、キャンパス全体ではなく数メガワットを必要とする場合がある。その要件は経済的に重要でも、大規模開発の資金調達にはあまり役立たない可能性がある。

AIインフラ企業が、需要の新たな源泉を加えている。AIワークロード向けにGPU容量を貸し出すネオクラウド事業者は、高密度の配備と迅速な提供を求めることが多い。高価なプロセッサを早期に稼働させることが、その事業の前提となる。

JLLのデータセンター戦略担当バイスプレジデントであるSean Farney氏は、業界報道に対し、真にAI高密度のクリティカルロードを支えられる米国の在庫は10%未満だと語った。同氏は、電力密度の高い環境を巡る活動が激化していると説明した。

この推計を、普遍的なエンジニアリング上の閾値として扱うべきではない。施設の能力は、部屋、ラック、冷却設計ごとに異なる。それでも、稼働状態とAI対応の高密度を兼ね備える在庫がいかに少ないかを示している。

企業には大きく3つの選択肢がある。コロケーションスペースを借りる、パブリッククラウドサービスを利用する、または自社敷地内でインフラを維持する方法だ。多くの組織は、この3つすべてをハイブリッドアーキテクチャに組み合わせている。

ハイブリッドITは、オンプレミスシステム、コロケーション施設、パブリッククラウドにアプリケーションを分散配置する。このモデルにより、各ワークロードをセキュリティ、性能、運用上の要件に最も適した環境へ割り当てられる。

希少性は、こうした判断を変える。ある企業は予測可能な性能と制御性を理由にコロケーションを望むかもしれないが、近隣に適した空き容量がない可能性がある。その場合、組織はより長い予約期間、別の市場、またはより大きなクラウド利用を迫られる。

二次市場へ移ることで、スペースを巡る競争は緩和できる。一方で、ネットワーク遅延の増加、人員配置の複雑化、ユーザーやビジネスパートナーからのシステム分離につながる可能性もある。

パブリッククラウド容量の利用は建設プロジェクトを回避できるが、根本にあるインフラ制約をなくすわけではない。クラウドプロバイダーも、データセンタースペース、電力、冷却、設備を確保しなければならない。その規模によって、供給不足への対処方法が変わる。

企業がすでに適切な建物と電力会社への接続を管理している場合、オンプレミス拡張は有効になり得る。しかし、多くの企業施設は低密度サーバー向けに設計されていた。その電気・冷却システムには、古いコロケーションサイトと同じようなアップグレードが必要になる可能性がある。

圧力はAIワークロードにとどまらない。ハイパースケーラーは、一般的なデータベース、ストレージ、災害復旧のために企業が必要とする容量を吸収し得る。そのため、AI投資によって生じた不足は、無関係な技術プロジェクトのコスト上昇や遅延を招く可能性がある。

施設チームと技術チームは、より早い段階から共同で計画する必要がある。電力容量を無視したコンピューティング戦略は、ハードウェア調達が始まる前に失敗する可能性がある。逆に、過去のラック密度に基づく施設計画では、次世代のアプリケーションポートフォリオを支えられないかもしれない。

競争は契約のあり方も変える。企業は、ソフトウェア需要が確実になる前にコミットメントを行わなければならない。待機すればアクセスを失うリスクがあるため、現在の利用量を上回る容量を予約する場合もある。

こうした行動は希少性を強め得る。早期予約は将来の容量を市場から取り除き、他の買い手にも早期のコミットを促す。参加者全員が遅延を予想するため、それぞれが注文を前倒しする待ち行列に似ている。

Google Newsの報道では、データセンターブームは新キャンパスの発表を軸に描かれることが多い。企業の買い手にとってより重大なのは、既存市場内で柔軟に利用できる短期的な容量が消えつつあることだ。

勝者が自動的に最大のコンピューティング予算を持つ組織になるわけではない。優先するスペースが消える前に、アプリケーション計画、容量予測、調達、施設エンジニアリングを結び付けられる買い手が優位に立つ。

アップグレード論には、なお技術面・財務面の限界がある

希少性は既存施設のオプション価値を高めるが、構造的な制約を消し去ることも、すべての改修が許容可能な収益を生むことを保証することもできない。

最も強い懐疑的な論点は、従来型データセンターと現代のAI機器とのミスマッチにある。稼働中の系統接続には価値があるが、その施設が必要な場所へ十分な電力を供給できるとは限らない。

Morningstarは、既存施設の改修は困難かつ高コストであることが判明していると指摘した。Metaが2022年、開発中だった複数サイトでの拡張を中止し、代わりに新設建設を進める決定をしたことを例に挙げた。

この前例は、Metaが豊富なエンジニアリング資源を持つため重要である。大手プラットフォームが新設設計を選ぶのであれば、小規模な事業者は、すべてのレガシー物件が経済的に転換できると考えるべきではない。

冷却は障害の一つだ。高密度アクセラレータラックは、物件に十分な電力会社からの供給があっても、空冷の部屋では容量を超える可能性がある。液冷の導入には、ラック内部だけでなく機械設備システム全体にわたる変更が必要になることがある。

スペースも別の制約を生む。新しい配管、熱交換器、ポンプ、配電設備には設置場所が必要だ。古い建物では、未使用の床面積がほとんどない、または天井高が不足している場合がある。

構造荷重も転換を制限し得る。高密度コンピューティングラックと冷却設備は重量を増やす。古いサーバー向けに設計された床は、新構成を受け入れる前に補強が必要になる可能性がある。

運用継続性は、あらゆる変更を難しくする。コロケーションの顧客は常時利用可能であることを期待する。事業者は稼働中の設備の周囲に新システムを設置し、保守を慎重に計画し、プロジェクト全体を通じて冗長な電力と冷却を維持しなければならない。

不足は、楽観的なアンダーライティングを促す可能性がある。買い手は、エンジニアリング調査を完了する前に、将来のAI容量に基づいて施設の価格を評価するかもしれない。電力会社、冷却プラント、または構造が計画した密度を支えられなければ、期待価値は失われ得る。

収益化までの時間は、そのリスクの中心にある。より高速なハードウェアが継続的に市場へ投入されるため、GPUは遊休状態に置かれる間に経済価値を失う。改修が遅れれば、最終的に施設が稼働しても事業性を損なう可能性がある。

Farney氏は、遊休ハードウェアが収益前提を崩し、借り換えを複雑化させる可能性があると警告した。これは物理的な建設リスクを、資本の利用可能性と直接結び付ける。

資金調達環境も圧力を加える。信頼できるテナントを持つ安定稼働済みのデータセンターは、長期資本を呼び込める。エンジニアリング要件が不確実な転換プロジェクトは、より開発リスクに近い。

JLLは、安定稼働済みデータセンター資産向けのコアファンド組成が2026年に500億を超えると予想している。また、資産担保証券と商業用不動産担保証券からの追加的な流動性も見込んでいる。

こうした資本流入は、実証済みの収益と信頼できる事業者を優遇する。すべての受電済み建物が資金調達を得られることを意味するわけではない。投資家は引き続き、テナントの質、リース期間、アップグレード費用、電力会社とのコミットメントを精査する。

地域の反対も別の不確実性となる。JLLは、データセンターへの全国的な支持と、計画施設の近隣での受容との間に58ポイントの差があると報告している。全国的な支持は93%に達した一方、地域での支持は35%にとどまった。

地域社会は、電気料金、水消費、騒音、土地利用、限定的な地元雇用について懸念を示している。既存施設は一部の許認可リスクを回避できるが、大規模拡張はこうした論争を再燃させる可能性がある。

エネルギーコストもアップグレード論を弱め得る。JLLのエネルギー評価では、主要6市場の産業用電力価格が2019年から2024年にかけて約18%上昇したことが示された。

主要市場では、大規模な新規系統接続までの待機期間が5年に近づいていた。事業者はプロジェクトを前進させるため、オンサイト発電、バッテリー、電力購入契約、私設電線を検討してきた。

これらの手法はスケジュールの柔軟性を高めるが、燃料、保守、許認可、排出に関する問題を持ち込む。オンサイト電力は、無制限の電力会社接続と同等ではない。

したがって、データセンター所有者には規律ある技術デューデリジェンスが必要となる。AIプレミアムを付与する前に、電力会社からの供給線、変電所、開閉装置、冷却プラント、構造システムの容量を確認しなければならない。

企業顧客にも同様の慎重さが求められる。あるサイトがAI対応であるというプロバイダーの主張には、測定可能なラック密度、冷却仕様、冗長性、コミッショニング結果、実現可能な提供スケジュールが含まれるべきだ。

市場の逆転は現実だが、条件付きである。新規供給が遅いため、既存容量の価値は高まっている。その優位性を、エンジニアが信頼できるコンピューティングへ転換できる場合にのみ、その価値は維持される。

希少性が既存容量を引き続き優遇するかを示す3つのシグナル

系統供給の実現、改修の実績、企業のリース動向が、既存データセンターが新設建設に対する優位性を保てるかを決める。

第1のシグナルは、系統接続の提供までにかかる時間だ。JLLのデータは、多くの市場で電力アクセスがスケジュールを左右する項目になったことを示している。待機列が短縮されれば、稼働中施設に付与される希少性プレミアムは弱まる。

電力会社は、変電所、送電線、発電設備、接続対応人員を拡充することで提供を改善できる。規制当局も、大規模負荷が待機列に入る方法やアップグレード費用の負担方法を変更できる。

進展は地域ごとに異なる。全国的な改善があっても、ある大都市圏の近くで容量を必要とする企業には役立たない。買い手は広範な市場平均に頼るのではなく、電力会社レベルのスケジュールを検討すべきだ。

接続までの期間が数年近くにとどまるなら、受電済みの既存サイトは交渉力を維持する。開発事業者は、メーター裏発電、バッテリーストレージ、民間エネルギー契約を引き続き追求するだろう。

第2のシグナルは、検証済みの改修実績だ。所有者は、既存施設が稼働率、効率、保守アクセスを損なうことなく、より高密度のラックを支えられることを示す必要がある。

有用な証拠には、完了した冷却転換、測定済みのラック密度、コミッショニング結果、顧客ハードウェアを稼働へ投入するまでに必要な時間が含まれる。発表済みの計画より、実際に稼働している導入の方が価値は高い。

モジュラー設計は、改修の事業性を改善し得る。JLLは、モジュラーデータセンター市場が2025年の110億から2030年には480億へ拡大すると予想している。

モジュラーデータセンターは、工場で製造された電力、冷却、またはコンピューティングユニットを、技術者が稼働サイトで組み立てる方式だ。標準化された生産は、現場作業を削減し、建設スケジュールを短縮できる。

JLLによれば、モジュラー実装は物流コストを40%削減し、8週間の提供サイクルを可能にする可能性がある。これらの推計は依然として予測だが、導入の成功は既存の受電済みキャンパスの優位性を強めるだろう。

モジュラーシステムですべての問題を解決することはできない。依然として土地、電力供給、冷却インターフェース、許認可、ネットワーク接続が必要だ。その価値は、インフラ要件をなくすことではなく、プロジェクトの一部を簡素化することにある。

第3のシグナルは、ハイパースケーラーによる吸収と比較した企業リースの比率だ。クラウドおよびテクノロジープロバイダーは、2025年上半期の北米におけるリース活動のほぼ3分の2を占めた。

企業が短期利用可能な小規模容量へ再びアクセスできるようになれば、市場はより健全な選択肢の幅を形成しつつあるのかもしれない。これは、すべての企業を大規模なクラウドコミットメントへ追い込むことなく、ハイブリッドインフラを支える。

ハイパースケーラーが新規供給の大半を吸収し続けるなら、企業の買い手にはより早期の計画と、より柔軟な立地が必要となる。既存の企業データセンターも、代替が依然として困難であるため、追加投資を受ける可能性がある。

Morningstarの電力需要予測は、米国のデータセンター電力需要が総消費量に占める割合を、5%から2035年までに34%へ引き上げると見込む。この推計は積極的であり、実際の電力会社負荷を踏まえて注視すべきである。

Morningstarは、手頃な価格と規制も重要なリスクとして挙げている。インフラコストの上昇は、電気料金や公益事業の利益に対する政治的な制限を招く可能性がある。こうした対応は、技術的な需要が依然として強くてもプロジェクトを遅らせうる。

今後数四半期で、業界が発表済みの電力契約を実稼働容量へと転換できるかが明らかになるだろう。投資家は、電力会社への申請、建設着工、接続完了、通電済みサーバーホールを区別して見るべきだ。

企業の購入担当者は、より実務的な指標を追う必要がある。確認済みの納入日、実用可能なラック密度、冷却方式の互換性、拡張権が求められる。想定するハードウェアを支えられなければ、見出しを飾る容量に意味はほとんどない。

Google Newsの読者も、ここでは建設発表の先を見るべきだ。キャンパス計画が示すのは意欲であり、通電済みの容量が示すのは顧客が実際に利用できるものだ。

既存のデータセンターは現在、その違いの中心にある。送電網へのアクセスは先行優位をもたらす一方、技術的な制約が試金石となる。

施設管理の責任者にとって、直近で取るべき行動は明確だ。次のコンピューティングプロジェクトが調達段階に入る前に、現在の電力、冷却、ネットワーク、構造上の容量を監査する必要がある。

テクノロジーリーダーは、ワークロード予測と施設要件を同時に結び付けるべきだ。サーバーの到着まで待てば、インフラ計画は危機対応に変わってしまう。

投資家は、すべての既存建物がAI施設へ転用できるとは考えず、稼働の確実性を評価すべきだ。信頼できるアップグレード計画には、エンジニアリング上の根拠、顧客需要、現実的な稼働開始スケジュールが必要となる。

より大きな問いは、企業が既存容量を消費する速度を上回って、電力会社と開発事業者が新たな容量を供給できるかどうかだ。それが変わらない限り、電力が供給され適応性を備えたデータセンターは、引き続き異例の価値を持ち続けるだろう。