ソウルのデータセンター空室率は1.1%に低下、しかし電力制約が次の成長波を脅かす
ソウルのデータセンター空室率は2026年上半期に1.1%まで低下し、容量が10%増加したにもかかわらず、市場はほぼ満室となった。Cushman & Wakefieldが追跡するアジアの主要市場の中で、これを下回ったのはマレーシア・ジョホールのみだった。この比較は旺盛な需要を示す一方で、ソウルが抱える中心的な課題も浮き彫りにする。顧客は韓国の首都近郊でより多くのコンピューティング容量を求めているが、電力と開発に適した用地の確保は依然として難しい。
グレーターソウルの稼働容量は同期間に663メガワットへ達した。複数顧客向けに賃貸可能な完成済み容量を指すコロケーション空室率は、2025年末の6.9%から低下した。これらの数値は、クラウド企業、一般企業、AI事業者が、開発者による供給を上回る速度で新規供給を吸収したことを示唆している。
ジョホールは重要な対照例となる。同市場では空室率がより低い0.7%である一方、すでに1,110メガワットが稼働し、3,000メガワットを超える開発パイプラインを抱えている。したがってソウルが逼迫しているのは、需要が強く、新規供給が制約に直面しているためだ。対してジョホールは、開発者がはるかに大規模な建設を進める中でも逼迫している。
この違いは順位以上に重要だ。低い空室率は既存のソウル事業者にとって追い風となるが、顧客の選択肢を狭め、電力を確保済みのプロジェクトの価値を高める可能性がある。また、すでに首都圏へ集中している電力システムとAIへの野心を両立させるよう、韓国に圧力をかけることにもなる。
新たな容量が加わる中でソウルのデータセンター空室率は低下
最も重要な変化はソウルの順位ではない。顧客が新たに利用可能となった容量を吸収する速さである。
Cushman & Wakefieldによる最新のAPAC市場アップデートは、2026年上半期を対象としている。そこでは、グレーターソウルの稼働容量は663メガワットで、前期比10%増とされている。
同時に空室率は6.9%から1.1%へと逼迫した。市場拡大の最中に空室率が低下することは、賃貸需要が新たに完成した未契約スペースの量を上回ったことを意味する。
この結果は、2025年を通じた継続的な成長に続くものだ。Cushman & Wakefieldによると、グレーターソウルでは同年上半期に533メガワットが稼働していた。年末までに容量は601メガワットへ達し、空室率は6.9%となった。
2026年の数値は、6カ月間でさらに62メガワットが稼働開始したことを示している。しかし、顧客が利用できる比率は5.8ポイント低下した。
コンサルティング会社のプロジェクト単位のデータに代わるものではないが、単純な容量推計によって変化を示すことはできる。報告された空室率を当てはめると、2025年末の空室容量は約41メガワットと推定される。同じ計算では、より大きくなった2026年の市場で残る空室容量は約7メガワットとなる。
利用可能な在庫は建物、電力密度、コミッショニング段階、契約状況によって異なり得るため、これらの推計は方向性を示すものだ。しかし、その変動規模は明らかである。ソウルは容量を増やした一方、すぐに賃貸可能な在庫は縮小した。
ソウルのデータセンター市場は、市の行政区域よりも広い。グレーターソウルには仁川と京畿道の重要な集積地が含まれ、事業者はより大きな用地を追求しながら首都圏の顧客にサービスを提供できる。
この広い地理的範囲は不可欠になっている。ソウル市内では土地が高額で、適切な区画は限られ、系統容量をめぐる競争もある。開発者は単一の主要クラスターに依存するのではなく、施設を首都圏全体に分散させる傾向を強めている。
このパターンは、Cushman & Wakefieldによる2025年上半期の評価ですでに見られた。当時、既存クラスター以外の地域は、稼働容量の32%と開発パイプラインの15%を占めていた。
グレーターソウル内での分散化は、より多くの開発選択肢を生み出し得る。しかし、送電容量、系統承認、地域の許認可、地域社会の受容が必要であることは変わらない。
現在の空室率も慎重に解釈する必要がある。これはコロケーションの利用可能容量を測るものであり、韓国にあるすべてのサーバールームや私有のコンピューティング施設を対象にするものではない。ハイパースケーラーは、一般賃貸市場に出ない専用容量を建設または契約することが多い。
したがって、コロケーション空室率1.1%は、ソウルのすべてのデータセンターの98.9%が稼働中であることを意味しない。測定対象となる商業市場内で利用可能な容量が極めて希少になっていることを意味する。
この区別は企業の購入者にとって重要だ。ある施設にスペースを見つけられても、必要な電力密度、ネットワーク接続、拡張権、または提供スケジュールを確保するのは難しい場合がある。
それでも、この見出しの数値は実際の変化を捉えている。グレーターソウルは逼迫した市場から、施設が正式に開設されるかなり前に適切な容量が利用できなくなり得る市場へと移行した。
AIとクラウド需要がソウルの電力上の優位性に圧力
ソウルの希少性は、集中するデジタル需要と、政策立案者が分散化を目指す送電網との衝突を反映している。
Cushman & Wakefieldは、AIおよびクラウドサービスの普及を、立地選定と賃貸活動の増加を主に牽引する要因としている。両方のワークロードは大規模かつ信頼性の高い電力接続の恩恵を受けるが、求められる立地条件は同一ではない。
クラウドリージョンは、多くの場合、ビジネス顧客、通信ネットワーク、その他の施設への近接性を必要とする。こうした接続は低遅延を支え、アベイラビリティゾーン間のデータ移動を可能にする。
AIトレーニングは、特にワークロードが継続的なユーザー操作なしに数時間から数日間実行される場合、立地の柔軟性がより高い可能性がある。しかし、大規模なGPUクラスターは相当量の電力と特殊な冷却を必要とする。
ユーザーがリクエストを送信した際に学習済みモデルを実行するAI推論は、別の立地上のトレードオフを生む。一部のサービスは主要な人口・企業中心地の近くに配置する利点がある。一方、小さな遅延が許容される場合には、より離れた場所で運用できるものもある。
グレーターソウルには、企業本社、金融機関、テクノロジー企業、公共機関、そして韓国人口の大きな割合が集中している。この集中により、建設が難しくなった場合でも、この地域は商業的に魅力的であり続ける。
同じ集中は系統への圧力も生む。韓国電力公社は、電力需要がソウル首都圏などの地域に集中していると説明している。同社の分散化戦略には、地域別料金、分散型エネルギー、デマンドレスポンス、従来型の送電網拡張に代わる手段が含まれる。
データセンターは一日を通じて安定した電力を必要とするため、この課題を強める。事業者にはバックアップシステムも必要であり、顧客が継続稼働を期待する機器を支えるだけのネットワーク容量も求められる。
一つの施設を接続するには、全国的に十分な電力を発電するだけでは足りない。電力は、十分な余剰容量を持つ変電所や送電インフラを通じて、特定の用地まで届かなければならない。
そのため、韓国全体の発電量が十分に見える場合でも、計画中の開発は接続に長い遅れを伴うことがある。地域のボトルネック、ネットワークの安定性、競合する接続申請が、実際のスケジュールを左右する。
土地も別の制約を加える。大規模キャンパスには、相当な規模の区画、アクセス道路、ユーティリティ回廊、周辺の影響を受けやすい用途との十分な隔離が必要だ。こうした要件は高密度の大都市圏では満たしにくい。
高い土地コストは施設設計にも影響する。開発者は垂直方向に建設したり、より小規模な用地を追求したりする可能性がある一方、大規模AI展開では段階的な拡張を支えるキャンパスが好まれることが多い。
こうした条件は、ソウルの低空室率が無制限の建設を意味するわけではない理由を説明する。需要はより多くの容量を正当化し得るが、提案されるすべての用地を実現可能にするわけではない。
政府は、より大きな系統余力を持つ地域へ大口電力利用者を誘導しようとしている。従来の措置では、5メガワットを超える申請がネットワークの信頼性を脅かす場合、電力供給を遅延または拒否できた。
韓国はその後、分散型エネルギーの枠組みの下で系統影響評価を導入した。これらの審査は、大規模プロジェクトが電力ネットワークと周辺地域に与える影響を検討する。
この制度は、承認が首都圏プロジェクトへの新たな障害になるとみなす開発者から批判を招いている。政府は、この手続きが実質的にソウル周辺の新規データセンターを禁止しているとの主張に異を唱えている。
2025年8月の説明で、産業通商資源部は、その時点で27件のプロジェクトが評価を通過したと述べた。首都圏の開発は全承認件数の33%を占め、承認されたデータセンター案件の42%を占めた。
これらの数値は、承認が引き続き可能だったことを示している。ただし、承認済みのすべてのプロジェクトが土地、許認可、資金、機器、そして適時の接続を確保できることを保証するものではない。
国際エネルギー機関は、送電開発の遅れと地域的不均衡を、韓国の重要なエネルギー課題として挙げている。その韓国エネルギーレビューは、ソウルが国内最大の電力消費と送電容量の集積地であると指摘している。
これがソウルのデータセンター市場を規定する圧力を生んでいる。顧客は商業面とネットワーク面の理由から首都圏を好む。一方でエネルギー政策は、他地域の発電地に近いプロジェクトをますます優遇している。
ソウルのデータセンター空室率はジョホールと比べると異なる様相を示す
ジョホールは低い空室率が大規模建設と共存し得ることを示す一方、ソウルの低空室率ははるかに制約の多い供給経路を反映している。
ジョホールのコロケーション空室率は2026年上半期に0.7%となった。これはグレーターソウルの1.1%をわずかに下回ったが、両市場の違いは0.6ポイントをはるかに超える。
ジョホールでは1,110メガワットが稼働し、602メガワットが建設中、2,486メガワットが計画段階にあった。稼働中と将来の容量を合わせると4,198メガワットに達した。
グレーターソウルの663メガワットの稼働容量は相当な規模だったが、より成熟し、地理的制約の大きい都市経済圏に位置していた。ジョホールは、より大きな用地と、国境を越えてシンガポールから流入する需要へのアクセスを開発者に提供した。
ジョホールは当初、土地制約のあるシンガポールの代替地として注目を集めた。その後、同地域はハイパースケールクラウドとAIキャンパスの地域的な拠点へと成長している。
規模は急速に拡大した。Cushman & Wakefieldの数値によると、稼働容量は2026年上半期だけで212メガワット以上増加した。
それでも空室率は0.7%まで逼迫した。このことは、顧客が新しい施設をほぼ即座に吸収した、あるいは完成前に契約したことを示唆している。
事前賃貸は、現代のデータセンター空室率を理解するうえで中心的な要素だ。建物は、その容量の大半またはすべてがすでに契約済みの状態で稼働在庫に加わることがあり、市場統計上で確認できるスペースはほとんど残らない。
ジョホールの開発モデルは、複数フェーズを持つ大規模キャンパスを支えている。事業者は土地を確保し、初期棟を建設し、電力接続と顧客契約が整うにつれて容量を追加できる。
ソウルは異なる価値提案を持つ。その魅力は、韓国企業への近接性、高密度の接続性、確立された事業者、そして首都圏への立地が恩恵となるワークロードにある。
したがって、この2つの市場は、すべての顧客にとって代替可能なものではない。韓国の金融系ワークロードをマレーシアへ移すには、不動産コストを超えて、レイテンシー、データガバナンス、レジリエンス、運用面の検討が必要となる。
しかし、地域のクラウド企業はポートフォリオ全体でインフラを配分する。ハイパースケーラーは、レイテンシーに敏感なサービスをソウル近郊に配置する一方、トレーニングや地域向け処理の一部を別の大規模キャンパスに振り向けることができる。
このため、ジョホールは直接的な代替地というより、戦略的なベンチマークとなる。利用可能な土地、電力計画、大口顧客のコミットメントがそろったときに何が可能になるかを示している。
この比較は、ソウルにとってのリスクも浮き彫りにする。韓国拠点を必要としない追加投資を失いつつも、市場としての魅力を維持することはあり得る。
開発事業者は当然、接続までの期間や建設の確実性を比較する。ある市場が複数棟から成るキャンパス向けに承認済みの電力供給ルートを提示できるなら、その確実性はソウルへの近接性を上回る可能性がある。
ジョホールにも独自の制約がある。急速な開発は電力と水の需要を増加させる一方、大規模な計画パイプラインは、顧客のコミットメントが弱まれば将来的な供給過剰を生む可能性がある。
計画容量は完成済み容量ではない。資金調達、送電網インフラ、機器の供給状況、需要の変化を理由に、プロジェクトは遅延、縮小、または中止されることがある。
同地の空室率0.7%も、現在の商業的な利用可能性を示すものであり、計画中の2,486メガワットのプロジェクトが市場に加わった後の需給バランスを示すものではない。
ソウルの小規模なパイプラインは、需要が強いままであれば稼働率を守り得る。一方で、顧客の選択肢を少なすぎる状態にし、導入先を韓国の他地域へ押し出す可能性もある。
アジア太平洋市場全体は、これら2つのモデルの中間に位置する。Cushman & Wakefieldは、2026年半ば時点で、域内に4.8ギガワットが建設中、21.7ギガワットが計画中だと報告した。
新規供給があったにもかかわらず、地域全体の空室率は10.9%から10.3%へ低下した。需要は全体として引き続き容量を吸収していたが、都市ごとの状況には大きな差があった。
JLLは、アジア太平洋地域の空室率が今後数年間、6.5%から7%近辺で推移すると予想している。同社の地域見通しによれば、2027年までに見込まれる4.8ギガワットのうち78%はすでに事前賃貸契約済みだった。
この予測は、ソウルの1.1%という数値の重要性を裏付ける。AI関連の需要予測がすべて現実化する前から、グレーター・ソウルは予想される地域レンジを大きく下回る逼迫状態にある。
ソウルの空室率1.1%が証明しないこと
空室率がほぼゼロであることは希少性を裏付けるが、提案中のすべての施設が実現可能であることや、すべてのAI予測が現実化することを証明するものではない。
空室率は、レポートの市場範囲、在庫の定義、観測時点によって左右されるスナップショットである。各契約の期間や各テナントの将来的な利用率までは明らかにできない。
顧客は、コンピューティング需要が本格的に到来する前に容量を確保することがある。適切なデータセンター用スペースの開発には何年もかかるため、確実性を重視する場合がある。
こうした行動は、直ちに設備が全面稼働しなくても、報告上の空室率を低下させ得る。契約済みの電力容量と実際の電力消費量には関連があるが、同一ではない。
AIの予測には、さらに不確実性が加わる。トレーニングと推論の需要は伸びているものの、ハードウェア効率、モデルアーキテクチャ、ワークロードのスケジューリングは変化し続けている。
より効率的なアクセラレータは、同じタスクをより少ないエネルギーで完了できる。逆に、コンピューティングコストの低下は顧客によるワークロード増加を促し、その節約分を相殺する可能性がある。
開発事業者は、こうした変数が定まらない中で長期投資の判断を迫られる。現在建設されたデータセンターは数十年にわたって稼働する可能性がある一方、サーバー設計は数年以内に変わり得る。
電力密度も別の測定上の問題を生む。古い施設で利用可能な1メガワットは、最新のAIクラスターに求められる冷却要件やラック密度を満たさない可能性がある。
したがって、見出し上の空室率はAI対応容量の希少性を過小評価する場合がある。一方で、従来型のエンタープライズワークロードや立地要件に柔軟性のある顧客にとっては、希少性を過大評価することもある。
プロジェクトのパイプラインにも同様の慎重さが必要だ。発表されたメガワット数は、稼働中のメガワット数と同列には扱えない。計画には、土地の確保、電力、許認可、資金調達、建設能力、顧客需要が必要となる。
グレーター・ソウルは地域社会からの懸念にも直面している。住民は、騒音、冷却システム、電力インフラ、環境への影響に対する懸念を理由に、一部の提案施設に異議を唱えてきた。
すべての異議が同じ技術的根拠に基づくわけではない。それでも地域社会の反発は、地域全体の需要にかかわらず、許認可を遅らせ、設計要件を増やし、プロジェクトを止める可能性がある。
送電プロジェクトも独自の反対に直面する。データセンターは用地を確保できても、そこに電力を供給する変電所や送電線が遅延したままということがあり得る。
韓国の政策対応は、この対立を認識している。韓国はAIインフラの拡充を望む一方、首都圏以外へ電力需要を分散させることも目指している。
AIデータセンター産業振興法は、この方向性をより明確にしている。韓国科学技術情報通信部によれば、この法律は2026年5月に国会を通過した。
AIデータセンター法は、許認可の調整制度と行政審査の期限設定メカニズムを導入する。また、首都圏外の要件を満たすAIデータセンターに対し、系統評価の免除も設けている。
同法は2027年2月に施行される予定だ。地域向けの優遇措置は、特にソウルへの可能な限り低いレイテンシーを必要としないプロジェクトにとって、非首都圏の競争力を高める可能性がある。
ただし、許認可の迅速化によって送電容量が即座に生まれるわけではない。開発事業者には引き続き、実用的な電力供給、熟練人材、光ファイバー接続、実現可能な顧客契約が必要となる。
この法律も、ソウルの商業的な引力を消し去るものではない。企業は引き続き、利用者、オフィス、ネットワークパートナーの近くにある施設を求める可能性がある。
より可能性が高いのは、分散型モデルだ。グレーター・ソウルは高付加価値でレイテンシーに敏感なワークロードを維持する一方、他地域はより大規模なトレーニングキャンパスや、豊富な土地を必要とするプロジェクトを誘致できる。
この分担は保証されていない。代替となる韓国内の立地が、顧客需要に合ったスケジュールで信頼できる電力とネットワーク接続を提供できるかどうかにかかっている。
したがって、ソウルの空室率は恒久的な希少性の約束ではなく、現在の逼迫を示す証拠として読むべきである。圧力がどこにあるかを示す一方で、次の供給対応については未解決のままだ。
ソウルが供給を追加できるかを示す3つのシグナル
次の段階は、供給容量の実現、地域への移転、そしてジョホールがはるかに大きなパイプラインを吸収できるかどうかによって決まる。
第1のシグナルは、次回の半期市場アップデートにおけるグレーター・ソウルの稼働容量と空室率である。両方の数値を合わせて考慮しなければならない。
容量が大幅に増加しても空室率が1%近辺にとどまるなら、持続的な需要を示す根拠が強まる。この結果は、供給増にもかかわらず顧客が新規容量を吸収し続けていることを示す。
複数のプロジェクトが開業した後に空室率が急上昇すれば、現在の不足は一部で循環的なものだった可能性がある。また、テナントが直ちに必要な量を上回る容量を確保していたことを示す可能性もある。
容量が横ばいであれば、供給制約を示す。その場合、低い空室率は需要加速よりも、プロジェクト完成の難しさをより強く物語ることになる。
第2のシグナルは、韓国が2027年2月までにAIデータセンター法をどのように実施するかである。重要な証拠となるのは、非首都圏の実際のプロジェクトが承認、系統接続、資金調達、アンカー顧客を獲得することだ。
発表だけでは、地域シフトの成功を裏付けられない。開発事業者には、施設が稼働用電力を受け取れる時期を示す、信頼できる送電開始予定日が必要となる。
グレーター・ソウル外のプロジェクトが計画段階から建設段階へ移行すれば、政府の分散化戦略は信頼性を得る。それは、国全体のAI容量の成長を損なうことなく、首都圏の電力網への圧力を軽減するだろう。
顧客が引き続きソウル周辺の立地を要求するなら、インセンティブは不十分かもしれない。その場合、政策立案者は首都圏の送電網を強化するか、容量成長の鈍化を受け入れるかという、より難しい選択に直面する。
ワークロードの種類の分布も重要になる。大規模なAIトレーニングキャンパスは、地域開発を測るうえで、地域のエンタープライズアプリケーションを支える小規模施設より厳しい試金石となる。
第3のシグナルは、ジョホールが3,088メガワットの開発パイプラインを吸収できるかどうかである。ジョホールは空室率わずか0.7%、かつハイパースケール需要の強い関心を背景に、この試験を迎える。
事前賃貸が継続すれば、地域のAIおよびクラウド需要が異例の拡張を支えられるという見方は強まる。また、開発の確実性を高めるようソウルへの圧力も増すだろう。
遅延、中止、または空室率の上昇は、この結論を弱める。土地条件が良く大規模キャンパスを持つ市場であっても、実現した需要を先回りして建設する可能性があることを示すことになる。
ジョホールの軌跡が韓国の計画担当者にとって重要なのは、インフラ資本が移動可能だからである。ワークロードに地理的な柔軟性がある場合、事業者はアジアの市場を比較する。
ただし、データ主権、レイテンシー、ネットワーク設計、顧客の嗜好により、これらの市場が単一の代替可能なプールになることはない。ソウルには、すべての韓国向けワークロードについてジョホールが再現できない利点が残る。
中心となる問いは、こうした利点が、限られた電力と確保困難な用地を待つことを正当化するかどうかだ。開発事業者と企業の購入担当者は、ランキングではなく契約を通じて答えを出す。
購入者にとって実務的な対応は、より早期に容量を評価し、空室率という数値が隠しているものを確認することだ。施設の電力密度、供給コミットメント、拡張権、ネットワーク経路は、名目上の空き状況より重要になり得る。
政策立案者にとって、課題はより広範だ。韓国は、首都圏の電力網の不均衡を深刻化させることなく、AI戦略に必要なコンピューティングインフラを追加しなければならない。
事業者にとって、ソウルの低いデータセンター空室率は、現在、価格設定と賃貸交渉の優位性を生む。同時に、契約済みプロジェクトが電力を受け取り、予定どおり開業できることを証明する責任も生む。
したがって、ソウルの1.1%という数値は、成果であると同時に警告でもある。需要はこの市場の妥当性を示したが、次の段階を希少性だけに頼ることはできない。
次の容量供給、地域向けAIインセンティブの下で進展する最初のプロジェクト、そしてジョホールのパイプライン吸収を注視すべきだ。これらのシグナルは、ソウルの不足が持続的な優位性となるのか、それとも韓国のAIへの野心を制約するものとなるのかを示すだろう。
